Welche Heizsysteme es im Mehrfamilienhaus gibt

Eine Heizung hat im Mehrfamilienhaus zwei Aufgaben. Sie erwärmt die Räume, meist über Heizkörper oder eine Fußbodenheizung. Durch sie fließt warmes Wasser, das seine Wärme an den Raum abgibt. Man spricht deshalb von einem wassergeführten System. Außerdem bereitet sie warmes Wasser für Dusche und Wasserhahn, das sogenannte Trinkwarmwasser. In den meisten Gebäuden übernimmt eine Anlage beide Aufgaben. In einzelnen Fällen wird das Warmwasser getrennt erzeugt, etwa über elektrische Durchlauferhitzer in den Wohnungen.

Eine zweite Unterscheidung betrifft den Ort der Wärmeerzeugung. Eine zentrale Heizung versorgt das ganze Gebäude von einer Stelle aus, meist vom Keller. Bei einer dezentralen Heizung hat jede Wohnung ein eigenes Gerät, typischerweise eine Gastherme in Küche oder Bad. In älteren Häusern finden sich auch Gaseinzelöfen, die einzelne Räume direkt beheizen, ganz ohne Heizkörper.

Gas- und Ölheizung

Gas- und Ölheizungen verbrennen fossile Brennstoffe in einem Kessel und waren lange der Standard. Die Anschaffung ist vergleichsweise günstig, dafür hängen die laufenden Kosten direkt vom Gas- oder Ölpreis ab.

Wärmepumpe

Eine Wärmepumpe nutzt die Wärme aus der Umgebung, um mithilfe von Strom Wasser zu erwärmen. Sie entzieht der Außenluft Wärme und gibt sie an das Heizwasser ab. Seltener sind Sole-Wasser-Wärmepumpen, die Erdwärme nutzen. Mehr dazu im Artikel Wärmepumpe im Mehrfamilienhaus.

Fernwärme

Bei Fernwärme wird das Heizwasser in einer großen zentralen Anlage erwärmt, etwa einem Heizkraftwerk, und über ein Leitungsnetz zu den Gebäuden transportiert. Im Keller steht dann nur eine Übergabestation mit einem Wärmetauscher. Dieser überträgt die Wärme aus dem Fernwärmenetz auf das Heizsystem im Haus, ohne dass sich die beiden Wasserkreisläufe vermischen. Die Wärmeerzeugung liegt damit vollständig beim Versorger.

Pelletheizung

Eine Pelletheizung verbrennt gepresste Holzpellets. Der Brennstoff gilt als erneuerbar, braucht aber viel Platz. Die größte Hürde im Mehrfamilienhaus ist damit der Lagerraum. Er muss trocken sein und so viele Pellets fassen, dass nur selten nachgeliefert werden muss. Befüllt wird er von einem Lieferfahrzeug, das die Pellets über einen Schlauch einbläst. Der Raum sollte deshalb gut von außen erreichbar sein. Wo bisher eine Ölheizung stand, lässt sich der frühere Tankraum unter Umständen als Pelletlager nutzen.

Wann eine neue Heizung zum Thema wird

Der häufigste Anlass ist das Alter der Anlage. Eine Heizung hält je nach Typ etwa 20 bis 30 Jahre. Gegen Ende treten oft Störungen auf, und Ersatzteile werden knapp, sodass sich jede weitere Reparatur weniger rechnet. Ein anderer Grund ist es, die Betriebskosten senken oder sich von fossilen Brennstoffen unabhängig machen zu wollen.

Den Anstoß gibt in der WEG häufig die Hausverwaltung oder ein einzelner Eigentümer, der das Thema in die Eigentümerversammlung einbringt. Wer ohnehin über eine Sanierung nachdenkt, beginnt sinnvollerweise oft bei der Heizung. Im Verhältnis zum Aufwand lassen sich die Heizkosten dort häufig stärker senken als mit einer Fassadendämmung oder einem neuen Dach. Spätere Maßnahmen an der Gebäudehülle sollten bei der Planung der neuen Heizung trotzdem mitgedacht werden, weil sie den Wärmebedarf des Gebäudes verändern.

Gasheizung Alternativen: Was das Gebäude mitbringen muss

Ausgangspunkt jedes Vergleichs ist die bestehende Anlage. Ist das Gebäude dezentral beheizt, muss es für die meisten Alternativen zuerst zentralisiert werden. Dafür werden Steigleitungen verlegt, also senkrechte Rohre, die das Heizwasser durch alle Geschosse führen. Wo bisher Gaseinzelöfen heizen, kommen zusätzlich Heizkörper hinzu. Das ist aufwendiger als ein reiner Gerätetausch, schafft aber die Voraussetzung für fast jedes moderne System.

Ob Fernwärme für Ihr Gebäude infrage kommt, lässt sich vergleichsweise schnell klären. Viele Versorger und Kommunen veröffentlichen Karten, die zeigen, wo ein Netz liegt oder ein Ausbau geplant ist. Liegt das Gebäude außerhalb dieser Gebiete, fällt die Option weg. Liegt es im Versorgungsgebiet, stellt sich als Nächstes die Platzfrage: Viele Versorger verlangen für die Übergabestation einen eigenen, abschließbaren Raum im Keller. In einer WEG kann das bedeuten, dass Kellerräume unter den Eigentümern neu verteilt werden müssen.

Bei der Wärmepumpe ist der Aufstellort die erste Frage. Eine Luft-Wasser-Wärmepumpe steht meist im Freien und erzeugt Betriebsgeräusche. Der Standort braucht deshalb ausreichend Abstand zu Schlafzimmerfenstern und Nachbargebäuden. In einer WEG kommt hinzu, wem die Fläche ums Haus gehört. Ein Grünstreifen kann Gemeinschaftseigentum sein oder einem einzelnen Eigentümer zur Nutzung zugewiesen sein, etwa als Garten einer Erdgeschosswohnung.

Außerdem braucht die Wärmepumpe einen Stromanschluss, der die zusätzliche Leistung trägt. Reicht er nicht aus, wird der Hausanschluss verstärkt. Ebenso wichtig ist die Vorlauftemperatur, also die Temperatur, mit der das Heizwasser in den Heizkörper fließt. Eine Wärmepumpe arbeitet umso effizienter, je niedriger diese Temperatur sein kann. Als Richtwert gelten etwa 50 Grad. Wie viel Heizleistung das Gebäude wirklich braucht, zeigt eine Heizlastberechnung. Eine Pelletheizung ist im Mehrfamilienhaus dagegen oft schon deshalb keine Option, weil der nötige Lagerraum fehlt.

Heizsysteme im Vergleich: Investition, Betrieb und Kostenrisiken

Bei jeder Heizung fallen zwei Kostenblöcke an: die einmalige Investition und die laufenden Betriebskosten. Eine Wärmepumpe kostet in der Anschaffung meist deutlich mehr als eine neue Gas- oder Ölheizung, ist im Betrieb aber meist günstiger. Bei Fernwärme hängen beide Blöcke vom Versorger ab. Er legt die Kosten für den Anschluss fest und bestimmt den laufenden Wärmepreis. Ein aussagekräftiger Vergleich betrachtet deshalb alle Systeme über einen langen Zeitraum. Effizienzpioniere legen dafür 20 Jahre zugrunde, über die die Wärmepumpe häufig besser abschneidet.

Die größte Unsicherheit liegt in der Entwicklung der Energiepreise. Bei Gas und Öl treiben drei Faktoren die Kosten. Der CO₂-Preis verteuert fossile Brennstoffe, und wer eine neue Gas- oder Ölheizung einbaut, muss zudem schrittweise einen steigenden Anteil klimaneutraler Brennstoffe wie Biogas einsetzen. Da das Angebot an Biogas begrenzt ist und die Nachfrage wächst, rechnen die Effizienzpioniere mit steigenden Preisen. Hinzu kommt die Abhängigkeit vom Weltmarkt: Internationale Krisen können die Preise für Gas und Öl kurzfristig stark steigen lassen.

Bei Fernwärme legt der Versorger den Preis fest, ohne Garantie dafür, in welche Richtung er sich künftig entwickelt. Die Kosten einer Wärmepumpe sind vom Strompreis abhängig, und der Ausbau erneuerbarer Energien dürfte den Preisdruck hier dämpfen. Während sich Investitionskosten und technische Machbarkeit gut abschätzen lassen, kann eine Beratung bei den Betriebskosten vor allem offenlegen, von welchem Energieträger ein System abhängt.

Wärmepumpe und PV-Anlage

Eine Photovoltaikanlage auf dem Dach kann einen Teil des Stroms für die Wärmepumpe liefern. Besonders lohnend ist das, wenn große Verbraucher über den Allgemeinstrom versorgt werden. Das ist der Strom für gemeinschaftlich genutzte Anlagen wie Treppenhausbeleuchtung, Aufzug oder die Wärmepumpe. Der Solarstrom wird zuerst direkt verbraucht, dann füllt er einen Speicher, und nur der verbleibende Überschuss geht ins Netz. Im Sommer, wenn die Wärmepumpe vor allem Warmwasser bereitet, kann sie zu einem großen Teil mit eigenem Strom laufen. Im Winter, wenn sie am meisten leistet, liefert die Sonne dagegen am wenigsten Energie. Die passende Anlagengröße ergibt sich deshalb aus einer Simulation mit dem Verbrauchsprofil der Wärmepumpe. Oft ist eine kleinere, gut abgestimmte Anlage wirtschaftlicher als ein voll belegtes Dach.

Was Gesetz und Förderung beim Heizungstausch verlangen

Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) können Eigentümer ihr Heizsystem wieder weitgehend frei wählen, auch eine neue Gas- oder Ölheizung. Wer sich dafür entscheidet, muss allerdings einen schrittweise ansteigenden Anteil klimaneutraler Brennstoffe einsetzen. Landesrecht und kommunale Vorgaben können zusätzliche Anforderungen stellen. Vor der Entscheidung sollten Sie deshalb prüfen, welche Regeln vor Ort gelten.

Gefördert wird über die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) nur der Umstieg auf erneuerbare Systeme, etwa Wärmepumpe, Fernwärmeanschluss oder Biomasse. Eine klassische Gas- oder Ölheizung erhält keine Förderung. Für das Gemeinschaftseigentum einer WEG ist in der Regel das KfW-Programm 458 zuständig. Einzelne Boni stehen nur selbstnutzenden Eigentümern zu, sodass die Förderung innerhalb einer WEG je Wohnung unterschiedlich ausfallen kann. Der Fördermittelservice der Effizienzpioniere unterstützt bei der gesamten Antragstellung und begleitet den Prozess bis zur Auszahlung.

Warum die Entscheidung in der WEG anspruchsvoll ist

Eine Eigentümergemeinschaft vereint Menschen mit ganz unterschiedlichen Voraussetzungen. Bei einer Entscheidung wie dem Heizungstausch treffen deshalb viele verschiedene Sichtweisen aufeinander.

Den größten Unterschied macht die Frage, ob jemand selbst in der Wohnung lebt oder sie vermietet. Selbstnutzer tragen Investition und Heizkosten, für sie zählt deshalb die Rechnung über viele Jahre. Vermieter beteiligen sich an der Investition, während die Heizkosten überwiegend bei den Mietern landen. Daran ändert auch die Aufteilung des CO₂-Preises wenig. Sie richtet sich nach dem energetischen Zustand des Gebäudes, und in vielen Fällen trägt der Mieter weiterhin den größeren Teil. Niedrige Betriebskosten wiegen für Vermieter deshalb weniger schwer als für Selbstnutzer. Damit Ihre WEG trotzdem zu einer gemeinsamen Entscheidung kommt, braucht es eine Aufbereitung, die alle Kosten als Gesamtpaket zeigt und Vor- und Nachteile offen benennt.

So läuft der Heizsystem-Vergleich bei den Effizienzpionieren ab

Vor dem ersten Termin fordern die Effizienzpioniere Unterlagen wie Heizkostenabrechnungen und Gebäudepläne an, damit sie vorab wissen, was sie vor Ort erwartet. Beim Vor-Ort-Termin nehmen sie den Bestand auf und prüfen, welche Systeme die Platzverhältnisse im Keller und rund um das Gebäude zulassen.

Anschließend folgen die Heizlastberechnung und die Wirtschaftlichkeitsrechnung, die alle infrage kommenden Systeme gegenüberstellt. Die Ergebnisse präsentieren die Effizienzpioniere auf Wunsch persönlich in der Eigentümerversammlung. Technisch nicht umsetzbare Systeme sind bis dahin bereits aussortiert. Oft steht am Ende eine klare Empfehlung, manchmal bleiben zwei gleichwertige Optionen. Diese werden mit ihren Vor- und Nachteilen vorgestellt, damit die WEG selbst entscheiden kann. Die Beratung bleibt dabei unabhängig von Herstellern und Handwerksbetrieben.

FAQ

Welches Heizsystem ist im Mehrfamilienhaus auf lange Sicht am günstigsten?

Das hängt vom Gebäude und von der Entwicklung der Energiepreise ab. Über 20 Jahre betrachtet schneidet die Wärmepumpe häufig besser ab, weil ihre Betriebskosten niedriger sind. Eine neue Gasheizung ist in der Anschaffung günstiger, trägt aber höhere Preisrisiken. Eine belastbare Aussage liefert nur eine Wirtschaftlichkeitsrechnung für das konkrete Gebäude.

Darf eine alte Gasheizung durch eine neue ersetzt werden?

Nach Bundesrecht ist das grundsätzlich möglich. Die neue Anlage muss jedoch schrittweise einen steigenden Anteil klimaneutraler Brennstoffe nutzen. Landesrecht und kommunale Vorgaben können den Einbau einschränken. Gefördert wird eine neue Gasheizung nicht.

Lohnt sich eine Wärmepumpe auch ohne PV-Anlage?

Ja, eine Wärmepumpe kann auch ohne eigene Solaranlage wirtschaftlich sein. Eine PV-Anlage senkt den Strombezug zusätzlich, vor allem im Sommer. Wichtiger für die Wirtschaftlichkeit sind eine passende Auslegung und eine möglichst niedrige Vorlauftemperatur.

Was passiert mit dezentralen Gasthermen in den Wohnungen?

Für die meisten Alternativen wird das Gebäude zentralisiert. Dafür werden Steigleitungen verlegt und die Wohnungen an eine gemeinsame Anlage angeschlossen. Das erfordert Arbeiten in den bewohnten Einheiten und sollte früh in die Planung einfließen.

Muss eine funktionierende Gas- oder Ölheizung ausgetauscht werden?

Mit dem GModG ist die bisherige Pflicht entfallen, ältere Heizkessel nach einer bestimmten Betriebsdauer auszutauschen. Eine funktionierende Anlage darf damit in der Regel weiterlaufen. Ein früherer Tausch kann sich trotzdem lohnen, wenn Reparaturen zunehmen oder die Betriebskosten steigen.