Was ein Energieausweis für Nichtwohngebäude leistet

Der Energieausweis macht die energetische Qualität von Gebäuden vergleichbar. Er zeigt Ihnen, wie ein Rathaus oder eine Schule im Verhältnis zu ähnlichen Gebäuden abschneidet. Damit dieser Vergleich auch über Regionen hinweg fair bleibt, wird der Einfluss des Standortklimas herausgerechnet.

Dabei bleibt der Ausweis ein grober Richtwert. Er ersetzt keine detaillierte Untersuchung des einzelnen Gebäudes und gibt keine Auskunft darüber, welche Sanierungsmaßnahmen sich lohnen. Dafür ist der Sanierungsfahrplan das passende Instrument.

Der Energieausweis ist bei Nichtwohngebäuden ähnlich aufgebaut wie bei Wohngebäuden, die Berechnung berücksichtigt jedoch die andere Nutzung. So fließt bei Nichtwohngebäuden zusätzlich der Energiebedarf für die Beleuchtung ein, und auch die Kühlung spielt häufiger eine Rolle.

Verbrauchsausweis und Bedarfsausweis im Vergleich

Für Nichtwohngebäude gibt es zwei Arten von Energieausweisen: Der eine wertet den tatsächlichen Verbrauch aus, der andere berechnet den Bedarf mit einheitlichen Normbedingungen.

Der Verbrauchsausweis

Der Verbrauchsausweis wertet den gemessenen Energieverbrauch der vergangenen drei Jahre aus und bereinigt ihn um den Klimaeinfluss. Da hierfür die vorhandenen Abrechnungsdaten genügen, ist der Aufwand gering.

Seine Schwäche liegt im Einfluss der Nutzung. Wird eine Sporthalle abends lange beheizt oder bei gekippten Fenstern gelüftet, verschiebt sich der Kennwert, obwohl sich am Gebäude selbst nichts verändert hat. Zwei baugleiche Schulen können so deutlich unterschiedliche Werte erhalten.

Der Bedarfsausweis

Der Bedarfsausweis geht den umgekehrten Weg: Er berechnet, wie viel Energie das Gebäude aufgrund seiner Bauweise und Technik benötigt. Grundlage ist die DIN 18599, das Standardverfahren für die energetische Bilanzierung. Dabei werden alle Energieströme rechnerisch erfasst, von den Wärmeverlusten über Fenster, Fassade und Dach bis zum Energiebedarf für Heizung, Warmwasser, Lüftung, Kühlung und Beleuchtung.

Weil dafür Gebäudehülle und Anlagentechnik genau erfasst werden müssen, ist der Aufwand deutlich höher. Im Gegenzug ist das Ergebnis unabhängig vom individuellen Verhalten der Nutzer. Für den Vergleich von Gebäuden ist der Bedarfsausweis deshalb die verlässlichere Grundlage.

Was sich ab 2027 für den Energieausweis bei Nichtwohngebäuden ändert

Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) hat das Gebäudeenergiegesetz abgelöst. Seine neuen Regeln zum Energieausweis gelten ab dem 1. Januar 2027.

Die wichtigste Neuerung: Neue Energieausweise für Nichtwohngebäude dürfen nur noch als Bedarfsausweis ausgestellt werden. Den Verbrauchsausweis gibt es künftig nur noch für Wohngebäude, also Gebäude, die nach ihrer Zweckbestimmung überwiegend dem Wohnen dienen. Dazu zählen nach dem GModG auch Wohn-, Alten- und Pflegeheime. Betreibt eine Kommune etwa ein Pflegeheim, gelten dafür die Regeln für Wohngebäude.

Haben Sie bereits einen gültigen Verbrauchsausweis, müssen Sie zunächst nichts unternehmen. Ein vor dem Stichtag ordnungsgemäß ausgestellter Ausweis bleibt bis zu seinem Ablauf gültig, in der Regel also zehn Jahre. Erst wenn ein neuer Ausweis nötig wird, ist die Bilanzierung Pflicht.

Neu ist außerdem die digitale Form: Energieausweise werden maschinenlesbar ausgestellt, sodass Software die Daten direkt auslesen und weiterverarbeiten kann. Eine Papierfassung gibt es nur noch auf ausdrücklichen Wunsch. Für Kommunen mit vielen Liegenschaften vereinfacht das die Auswertung des gesamten Bestands.

Mit dem GModG erhalten Nichtwohngebäude zudem erstmals Effizienzklassen von A bis G. Was diese Klassen bedeuten und welche Pflichten daran geknüpft sind, erklärt unser Artikel zu den neuen Effizienzklassen für Nichtwohngebäude.

Wann ein Energieausweis Pflicht ist

Wenn Sie ein Gebäude verkaufen, vermieten oder verpachten, müssen Sie einen gültigen Energieausweis vorlegen. Das gilt für Wohn- und Nichtwohngebäude gleichermaßen. Ab 2027 kommt die Verlängerung eines Miet- oder Pachtvertrags als weiterer Anlass hinzu. Ein neuer Ausweis ist jeweils nur nötig, wenn noch kein gültiger vorliegt. Auch nach größeren Umbauten an der Gebäudehülle kann ein neuer Ausweis nötig sein. Verstöße können mit einem Bußgeld geahndet werden.

Für die öffentliche Hand verschärft das GModG die Regeln. Bisher war ein Energieausweis für behördlich genutzte Gebäude nur dann Pflicht, wenn sie mehr als 250 Quadratmeter Nutzfläche mit starkem Publikumsverkehr hatten. Ab 2027 braucht jedes bestehende Nichtwohngebäude, das der öffentlichen Hand gehört und von einer Behörde genutzt wird, einen Energieausweis, und zwar unabhängig von seiner Größe und ohne äußeren Anlass wie Verkauf oder Vermietung.

Die zugrunde liegende EU-Gebäuderichtlinie EPBD fasst den Kreis noch weiter: Sie erfasst alle Gebäude, die öffentlichen Einrichtungen gehören oder von ihnen genutzt werden. Wie weit die deutsche Regelung im Einzelfall reicht, ist noch nicht abschließend geklärt. Die Effizienzpioniere raten deshalb, im Zweifel von der strengeren Auslegung auszugehen.

Aushangpflicht in Gebäuden mit Publikumsverkehr

In Gebäuden mit starkem Publikumsverkehr, etwa Bürgerbüros, Bibliotheken, Hallenbädern oder Museen, muss der Energieausweis an einer gut sichtbaren Stelle ausgehängt werden.

Ob Sie dafür eigens einen Ausweis benötigen, hängt von Eigentum und Nutzung ab. In Gebäuden ohne behördliche Nutzung gilt die Aushangpflicht nur, wenn bereits ein Energieausweis vorliegt. Gehört ein behördlich genutztes Gebäude dagegen der öffentlichen Hand, muss ohnehin ein Ausweis vorhanden sein, der bei starkem Publikumsverkehr auch auszuhängen ist. Mindestflächen spielen dabei ab 2027 keine Rolle mehr.

Nutzt der Eigentümer die Flächen nicht selbst, etwa weil eine Behörde in angemieteten Räumen sitzt, trifft die Aushangpflicht den Nutzer. Der Eigentümer muss ihm dafür den Energieausweis oder eine Kopie übergeben.

So läuft die Erstellung ab

Für einen Bedarfsausweis stellen Sie die Grundrisse des Gebäudes bereit. Darauf folgt eine Begehung vor Ort, bei der die energetische Qualität von Fenstern, Dach und Fassade erfasst wird. Ebenso aufgenommen wird die Anlagentechnik, also Heizung, Warmwasserbereitung und Beleuchtung sowie vorhandene Lüftungs- und Kühlanlagen.

Erst nach der Bilanzierung dieser Daten nach DIN 18599 kann der Ausweis ausgestellt werden, der Prozess dauert daher deutlich länger. Wenn Sie Grundrisse, Baupläne und Unterlagen zur Haustechnik frühzeitig zusammenstellen, beschleunigen Sie den Ablauf.

Wer einen Energieausweis ausstellen darf

Wer Energieausweise ausstellen darf, regelt § 88 GModG. Berechtigt sind unter anderem Architekten und Ingenieure sowie Handwerker aus Bau- und Anlagentechnik, etwa Heizungsbauer oder Schornsteinfeger. Sie müssen dafür zusätzliche Voraussetzungen erfüllen, zum Beispiel Berufserfahrung oder eine Schulung im energiesparenden Bauen. Ist diese Schulung auf Wohngebäude beschränkt, gilt auch die Berechtigung nur für Wohngebäude.

Achten Sie darauf, dass der Aussteller nachweislich Erfahrung mit der Bilanzierung nach DIN 18599 hat. Das ist besonders bei Gebäuden mit mehreren Nutzungszonen und komplexer Anlagentechnik wichtig, etwa bei einer Schule mit Sporthalle und Mensa. Die Effizienzpioniere bilanzieren (kommunale) Nichtwohngebäude nach DIN 18599 und erstellen auf dieser Grundlage Bedarfsausweise und Sanierungsfahrpläne.

Förderung: Energieausweis und Sanierungsfahrplan

Für den Energieausweis selbst gibt es keine Förderung. Einen indirekten Weg bietet jedoch der Sanierungsfahrplan. Er bewertet das Gebäude umfassend und leitet konkrete Sanierungsmaßnahmen ab.

Weil der Sanierungsfahrplan ebenfalls auf einer Bilanzierung nach DIN 18599 beruht, sind Bestandsaufnahme und Berechnung damit bereits erledigt, und der Bedarfsausweis lässt sich mit geringem Zusatzaufwand ergänzen. Die Erstellung eines Sanierungsfahrplans für Nichtwohngebäude fördert das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) im Rahmen der Bundesförderung Energieberatung für Nichtwohngebäude, Anlagen und Systeme (EBN) mit bis zu 4.000 €. Wie hoch der Zuschuss ausfällt, hängt unter anderem von der Größe des Gebäudes ab. Welche Förderung im Einzelfall infrage kommt, prüft der Fördermittelservice der Effizienzpioniere, der Förderungen von Bund, Land und Kommune abwickelt.

Warum sich ein Bedarfsausweis auch ohne Pflicht lohnen kann

Mit dem GModG gelten für bestehende Nichtwohngebäude Renovierungsanforderungen (§40 GModG), früher oft als Sanierungspflicht bezeichnet: Die energetisch schlechtesten Gebäude müssen bis zu festgelegten Stichtagen verbessert werden. Ob Ihr Gebäude dazugehört, wird über eine Bilanzierung nach DIN 18599 nachgewiesen.

Deshalb kann sich ein Bedarfsausweis lohnen, auch wenn Ihr Verbrauchsausweis noch gültig ist. Er weist die neue Effizienzklasse aus, deren Grenzen an die Renovierungsanforderungen gekoppelt sind. So sehen Sie auf einen Blick, wie nah ein Gebäude an der Pflicht liegt, und haben zugleich Grundlage, um den Sanierungsbedarf zu belegen und Maßnahmen zu planen. Gerade Kommunen mit vielen Gebäuden verschaffen sich so früh einen Überblick über den Handlungsbedarf im eigenen Bestand.

Die Effizienzpioniere unterstützen Kommunen bei der Bestandsaufnahme sowie bei der Erstellung von Bedarfsausweisen und Sanierungsfahrplänen. Für Fragen zu einzelnen Gebäuden empfiehlt sich ein individuelles Beratungsgespräch.

FAQ

Bleibt ein Verbrauchsausweis für ein Nichtwohngebäude gültig?

Ja. Ein Verbrauchsausweis, der vor dem 1. Januar 2027 ordnungsgemäß ausgestellt wurde, kann bis zum Ablauf seiner Gültigkeit weiter verwendet werden. In der Regel sind das zehn Jahre. Wird danach ein neuer Ausweis benötigt, ist für Nichtwohngebäude nur noch der Bedarfsausweis zulässig.

Braucht jedes kommunale Gebäude einen Energieausweis?

Ab 2027 braucht jedes bestehende Nichtwohngebäude, das der öffentlichen Hand gehört und von einer Behörde genutzt wird, einen Energieausweis. Größe und Anlass spielen dabei keine Rolle. Für andere Gebäude besteht die Pflicht bei Verkauf, Vermietung oder Vertragsverlängerung.

Was ist ein digitaler Energieausweis?

Ein digitaler Energieausweis liegt in maschinenlesbarer Form vor. Software kann die Daten direkt auslesen und auswerten. Ab 2027 ist das der Regelfall. Eine Papierfassung wird nur noch auf ausdrücklichen Wunsch des Eigentümers erstellt.

Welche Unterlagen werden für einen Bedarfsausweis benötigt?

Benötigt werden grundlegende Gebäudedaten wie Größe, Adresse und Nutzung sowie die Grundrisse. Hilfreich sind außerdem Baupläne und Unterlagen zu Heizung, Lüftung und Kühlung. Alle weiteren Angaben werden bei der Begehung vor Ort erhoben.

Wer muss den Energieausweis aushängen, wenn eine Behörde nur Mieterin ist?

Nutzt der Eigentümer die Flächen nicht selbst, trifft die Aushangpflicht den Nutzer, also in diesem Fall die Behörde. Der Eigentümer muss ihr dafür den Energieausweis oder eine Kopie übergeben.