Das Sanierungsziel sollte vor der Förderung stehen

In der Praxis lassen sich Bauherrschaften, ob Wohnungswirtschaftsunternehmen, Hausverwaltungen, Wohnungseigentümergemeinschaften oder Privatpersonen, häufig von den Förderbedingungen leiten statt vom eigenen Vorhaben. Dabei ändern Förderprogramme ihre Konditionen regelmäßig, im Mittel ca. einmal im Jahr, in wesentlichen Punkten. Reagiert ein Projekt auf jede dieser Änderungen, wird eine Maßnahme immer wieder umgestaltet, erweitert oder gekürzt, nur um an mehr Förderung zu kommen.

Zielführender ist der umgekehrte Weg. Am Anfang steht das eigentliche Ziel der Immobilie: Soll ein undichtes Dach instand gesetzt werden, sollen Emissionen im Rahmen eines Klimafahrplans sinken, oder geht es um eine altersgerechte Modernisierung? Dieses Ziel bleibt die feste Größe. Die Aufgabe besteht darin, die verfügbaren Förderoptionen zu prüfen und so zu kombinieren, dass sie dieses Ziel bestmöglich unterstützen, nicht umgekehrt.

Drei Förderebenen im Überblick

Förderung für energetische Sanierung gibt es grundsätzlich auf drei Ebenen, die sich gegenseitig ergänzen können.

• Die Bundesebene bildet meist den größten Baustein. Sie läuft über die Bundesförderung für effiziente Gebäude, kurz BEG, die sowohl Einzelmaßnahmen wie den Heizungstausch als auch umfassende Effizienzhaus-Sanierungen abdeckt und über KfW und BAFA abgewickelt wird.
• Die Landesebene hängt vom jeweiligen Bundesland ab. Alle 16 Länder haben eigene Programme, die sich in Umfang, Zielgruppe und Ausgestaltung deutlich unterscheiden.
• Die kommunale Ebene ist am stärksten vom Standort der Immobilie abhängig. Neben den großen Städten haben auch kleinere Kommunen häufig eigene Förderprogramme für energetische Sanierung. Solche Programme sind an ein begrenztes städtisches Budget gekoppelt und können deshalb, anders als die Bundesförderung, zeitweise ausgesetzt werden, wenn die verfügbaren Haushaltsmittel für ein Jahr aufgebraucht sind.

Ob und wie sich diese drei Ebenen kombinieren lassen, muss für jedes Projekt einzeln geprüft werden. Eine pauschale Regel gibt es nicht, da Programme unterschiedlich definieren, was als Doppelförderung gilt und was nicht. Für alle Ebenen gilt außerdem die gleiche Grundregel: Der Antrag muss in aller Regel gestellt werden, bevor die Bauleistung beauftragt wird. Planungsleistungen bilden hier oft eine Ausnahme und können meist schon vorab vergeben werden, ohne die Förderfähigkeit zu gefährden.

Auch bei einer gelungenen Kombination mehrerer Ebenen gilt eine Grundregel: Gesamtgültige Obergrenzen müssen berücksichtigt werden. So deckelt die derzeit gültige Fassung des BEGs die kombinierte Förderquote bei 60 %. Sobald diese überschritten wird, werden die Fördermittel vom Bund begrenzt. Eine allgemeingültige Reihenfolge für die Antragstellung auf mehreren Ebenen gibt es nicht, sie hängt von den beteiligten Programmen ab und ist im Einzelfall zu klären.

Welche Kosten überhaupt förderfähig sind

Jedes Förderprogramm definiert eigenständig, welche Kosten anerkannt werden. In der Praxis lassen sich drei Mechanismen unterscheiden.

• Beim prozentualen Ansatz wird ein bestimmter Anteil der Kosten gefördert, meist begrenzt durch eine Kostenobergrenze, die sich nach der Größe des Objekts richtet. So funktioniert die Bundesförderung für effiziente Gebäude.
• Beim flächenbezogenen Ansatz richtet sich die Förderung nach der sanierten Fläche, etwa Quadratmeter Dach, Fassade oder Fenster.
• Bei Pauschalbeträgen wird ein fester Betrag unabhängig vom Umfang der Maßnahme ausgezahlt.

Diese Mechanismen wirken sich direkt auf die Planung aus. Wird im Rahmen einer Effizienzhaus-Sanierung zusätzlich eine Fußbodenheizung eingebaut, kann etwa auch der dazugehörige Bodenbelag mitgefördert werden. Bei einer isolierten Einzelmaßnahme über die Bundesförderung ist das in der Regel nicht der Fall. Auch die Vollständigkeit einer Maßnahme ist entscheidend: Wird beispielsweise nur ein Teil der Fenster eines Gebäudes ausgetauscht, bleibt die Förderung mancherorts vollständig aus. Erst der Austausch des kompletten Bauteils macht die Maßnahme förderfähig. So funktioniert zum Beispiel die Förderung in Stuttgart.

Für die Planung folgt daraus eine klare Konsequenz. Die Kostenstruktur eines Projekts sollte so gestaltet sein, dass möglichst viele der entstehenden Kosten in die förderfähige Basis fallen, ohne das eigentliche Sanierungsziel dafür zu verändern.

Die wichtigsten Förderprogramme im Überblick

Bei der Heizungsförderung unterscheidet die KfW nach Eigentümerstruktur und Gebäudeart. Programm 458 richtet sich an Privatpersonen für den Heizungstausch im Wohngebäude und ist auch das maßgebliche Programm für Wohnungseigentümergemeinschaften. Programm 459 gilt für Unternehmen, die ein Wohngebäude sanieren, allerdings nur, wenn die Eigentümerschaft ausschließlich aus Unternehmen besteht oder das Objekt einem einzelnen Unternehmen gehört. Sobald eine Privatperson beteiligt ist, etwa eine einzelne Wohnungseigentümerin in einer WEG, greift wieder Programm 458. Diese Zuordnung wird in der Praxis häufig verwechselt und kann im Zweifel die gesamte Förderung kosten. Für Gewerbeobjekte gibt es mit Programm 522 ein eigenes Heizungsförderprogramm für Unternehmen.

Wer statt eines Heizungstauschs eine umfassende Effizienzhaus-Sanierung plant, findet das passende Programm unter der Nummer 261. Für Neubauten unterscheidet die KfW wiederum nach Eigentümerstruktur und Nutzung: Programm 297 für Privatpersonen, Programm 298 für Unternehmen bei Wohngebäuden und Programm 299 für Unternehmen bei Gewerbeobjekten.

Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle, etwa Dämmung oder Fenstertausch ohne gleichzeitigen Heizungstausch, laufen dagegen nicht über die KfW, sondern über das BAFA. Welches Programm im Einzelfall passt, hängt von der geplanten Maßnahme, der Eigentümerstruktur und dem Gebäudetyp ab und sollte vor der Antragstellung geprüft werden.

Warum Tempo bei der Antragstellung über die Förderhöhe entscheidet

Sobald eine Investitionsentscheidung unter Einbeziehung von Fördermitteln getroffen ist, sollte der Förderantrag so schnell wie möglich gestellt werden. Eine Förderkondition gilt als fixiert, sobald der Antrag gestellt ist. Die bloße Grundsatzentscheidung für ein Projekt reicht dafür nicht aus.

Der Grund liegt im Timing der Programme selbst. Änderungen an Förderkonditionen treten oft ohne Vorankündigung ein und werden häufig innerhalb weniger Tage bis Wochen umgesetzt. Wer nach einer getroffenen Entscheidung noch Zeit verstreichen lässt, etwa weil die Wahl des Fachunternehmens offen ist oder der genaue Umfang der Maßnahme noch diskutiert wird, geht ein reales Risiko ein. Wird in dieser Zeit eine Förderrichtlinie geändert oder ein kommunales Programm wegen ausgeschöpfter Haushaltsmittel für neue Anträge geschlossen, kann das einen erheblichen Teil der ursprünglich erwarteten Zuschussförderung kosten, obwohl die Maßnahme selbst längst beschlossen war.

Auch hier gilt die bereits genannte Grundregel: Der Antrag gehört vor die Beauftragung der Bauleistung. Wer diese Reihenfolge einhält und zügig handelt, sichert sich die zum Antragszeitpunkt geltenden Konditionen.

Wie der Fördermittelservice der Effizienzpioniere den Prozess begleitet

Effizienzpioniere unterstützt Bauherrschaften von der ersten Prüfung bis zur Auszahlung. Am Anfang steht die Prüfung der vorliegenden Angebote von Fachunternehmen auf ihre Förderfähigkeit. Darauf folgt die Antragstellung, die gemeinsam mit der Hausverwaltung oder dem Wohnungswirtschaftsunternehmen erfolgt. Mit der Umsetzung kann in aller Regel bereits nach der Antragstellung begonnen werden, das Warten auf eine Bewilligung bildet im energetischen Bereich die Ausnahme.

Während der Umsetzung begleitet der Fördermittelservice die Maßnahme fachlich weiter, mit Terminen vor Ort und Unterstützung bei Fragen zu Bauphysik oder Anlagentechnik. Nach Abschluss der Arbeiten werden Rechnungen, Zahlungsnachweise, technische Nachweise und Bestätigungen der beteiligten Fachunternehmen zu einem Auszahlungsantrag zusammengestellt und bei der zuständigen Stelle eingereicht. Die Bearbeitungsdauer bis zur Auszahlung hängt vom jeweiligen Programm und von dessen Auslastung ab.

Die Effizienzpioniere unterstützen diesen gesamten Prozess fachlich, damit sich Bauherrschaften auf ihr eigentliches Sanierungsziel konzentrieren können, während der Fördermittelservice die Feinabstimmung der Förderung übernimmt. Für die Einordnung der eigenen Situation empfiehlt sich eine individuelle Beratung.

FAQ

Was bedeutet es, Fördermittel zu kombinieren?

Gemeint ist, mehrere Förderprogramme auf unterschiedlichen Ebenen für dieselbe Sanierung zu nutzen, statt sich auf ein einzelnes Programm zu verlassen. Das erfordert eine Prüfung, welche Programme zueinander passen und wie sich die geplante Maßnahme so gestalten lässt, dass möglichst viele Kosten förderfähig bleiben.

Auf welchen Ebenen gibt es Förderung für energetische Sanierung?

Es gibt grundsätzlich drei Ebenen: die Bundesebene mit der Bundesförderung für effiziente Gebäude, die Landesebene mit eigenen Programmen der 16 Bundesländer und die kommunale Ebene, auf der auch kleinere Städte eigene Förderungen anbieten können.

Warum sollte der Förderantrag möglichst früh gestellt werden?

Förderkonditionen ändern sich häufig und meist ohne Vorankündigung. Erst mit der Antragstellung werden die zu diesem Zeitpunkt geltenden Konditionen fixiert. Wer nach einer Investitionsentscheidung mit dem Antrag zögert, riskiert, dass sich die Förderung in der Zwischenzeit verschlechtert oder ein Programm vorübergehend geschlossen wird.

Muss immer ein ganzes Bauteil erneuert werden, um Förderung zu erhalten?

Das hängt vom jeweiligen Förderprogramm ab. Manche Programme setzen voraus, dass ein Bauteil wie das Dach oder alle Fenster eines Gebäudes vollständig erneuert wird, und fördern eine Teilmaßnahme nicht. Diese Anforderung sollte vor Planungsbeginn geprüft werden, damit die Maßnahme entsprechend zugeschnitten werden kann.

Was übernimmt ein Fördermittelservice wie der der Effizienzpioniere konkret?

Er prüft vorliegende Angebote auf Förderfähigkeit, stellt gemeinsam mit der Bauherrschaft den Förderantrag, begleitet die Umsetzung fachlich und stellt am Ende den Auszahlungsantrag aus allen erforderlichen Nachweisen zusammen. Ziel ist, dass die Bauherrschaft sich auf das Sanierungsprojekt konzentriert, während die Förderabwicklung im Hintergrund läuft.