GEG, GModG und das „Heizungsgesetz": die Begriffe kurz erklärt

Hinter den Kürzeln steckt weniger Neues, als die Debatte vermuten lässt. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) bündelt seit 2020 zwei ältere Regelwerke: die Energieeinsparverordnung für die Gebäudehülle, also für Dämmung und Fenster, und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz für die Heizung. 2024 kam eine Novelle hinzu, die in der Öffentlichkeit als „Heizungsgesetz" bekannt wurde. Gemeint war damit vor allem der Paragraf zum Heizungstausch. Das gesamte Gesetz ist deutlich umfangreicher.

Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) bekommt dieses Regelwerk einen neuen Namen und einige neue Inhalte. Viele Paragrafen wurden allerdings unverändert übernommen. Der größte Teil der wirklich neuen Anforderungen stammt aus der europäischen Gebäuderichtlinie EPBD, die Deutschland in nationales Recht umsetzen muss.

Aktueller Stand: Das GModG ist beschlossen

Lange war offen, ob das Gesetz vor der Sommerpause fertig wird. Seit dem 10. Juli 2026 ist es beschlossen: Bundestag und Bundesrat haben zugestimmt, nachdem das Bundesverfassungsgericht einen Eilantrag gegen das Verfahren abgewiesen hatte. Das GModG tritt in Stufen in Kraft. Die neue Heizungsregelung greift bereits kurz nach der Verkündung, voraussichtlich im August 2026. Weitere Teile folgen später.

Der Übergang läuft in drei Phasen

Für die Praxis ist der Fahrplan wichtiger als das Datum der Verkündung. Statt eines einfachen Wechsels gibt es drei Phasen.

In der ersten Phase, bis in den Sommer 2026, galten die bekannten Rechen- und Förderregeln. In der zweiten Phase, ab August 2026 und für etwa sechs Monate, entfällt die bisherige 65-Prozent-Regel für neue Heizungen sofort, während für die übrigen Themen eine Übergangsfrist läuft und viele alte Rechenregeln zunächst weiter gelten. In der dritten Phase, voraussichtlich ab Februar 2027, greifen die neuen Rechenregeln vollständig und mit ihnen die neuen Pflichten wie die Sanierungspflicht für bestimmte Gebäude.

Dazwischen gab es eine unerwartete Unterbrechung. Anfang Juli wurde die Heizungsförderung kurzfristig gestoppt. Sie läuft seit dem 21. Juli mit angepassten Konditionen weiter. Dazu weiter unten mehr.

Heizung: Was beim Heizungstausch künftig gilt

Die auffälligste Änderung betrifft den Heizungstausch. Die bisherige Pflicht, dass eine neue Heizung mindestens 65 Prozent ihrer Wärme aus erneuerbaren Energien decken muss, entfällt. An ihre Stelle tritt ein technologieoffener Rahmen. Erlaubt bleiben Wärmepumpe, Fernwärme, Biomasse und Hybridlösungen. Auch neue Gas- und Ölheizungen dürfen wieder eingebaut werden.

Ganz ohne Klimaauflagen geht es aber nicht. Wer eine neue fossile Heizung einbaut, muss über die Jahre einen steigenden Anteil klimafreundlicher Brennstoffe einsetzen. Dieser Stufenplan heißt Bio-Treppe.

Die Bio-Treppe einfach erklärt

Eine neue Gas- oder Ölheizung darf künftig nur mit einem wachsenden Anteil klimaneutraler Brennstoffe betrieben werden. Der Anteil beginnt bei rund 10 Prozent ab 2029 und steigt anschließend weiter, etwa auf 15 Prozent ab 2030 und 30 Prozent ab 2035. Langfristig sollen die Brennstoffe vollständig klimaneutral werden. Für Eigentümer ist das vor allem ein Kostenthema, denn klimaneutrales Gas oder Öl ist bislang deutlich teurer als der fossile Rohstoff.

Wohngebäude: kein Sanierungszwang, aber der Energieausweis zählt mehr

Für Wohngebäude gibt es keine Pflicht, ein einzelnes Haus bis zu einem Stichtag zu sanieren. Deutschland muss den Energieverbrauch des gesamten Wohngebäudebestands über die Jahre senken, steuert das aber über den Durchschnitt und nicht über eine Vorgabe für jedes einzelne Gebäude.

Spürbar wird der Druck an anderer Stelle. Der Energieausweis, der die energetische Qualität eines Gebäudes in Klassen ausweist, gewinnt an Bedeutung. Er muss bei Verkauf und Vermietung künftig aktiv vorgelegt werden, schon beim ersten Kontakt und bei Besichtigungen, und die Effizienzklasse gehört in die Immobilienanzeige. Ein schwach bewertetes Gebäude wird damit am Markt schwerer vermittelbar. Die bisherige Klassenskala für Wohngebäude bleibt zunächst bestehen.

Nichtwohngebäude: Sanierungspflicht über MEPS

Bei Nichtwohngebäuden, also etwa Büros, Handelsflächen oder öffentlichen Gebäuden, ist die Regelung strenger. Hier gilt erstmals eine gebäudescharfe Sanierungspflicht, kurz MEPS für Mindesteffizienzstandards. Ab 2030 darf ein Gebäude nicht mehr zu den energetisch schlechtesten 16 Prozent des nationalen Bestands gehören, ab 2033 nicht mehr zu den schlechtesten 26 Prozent. Wer heute in diesem Bereich liegt, muss sein Gebäude bis dahin so weit verbessern, dass es die Schwelle verlässt.

Den genauen Grenzwert in Kilowattstunden je Quadratmeter legt der Gesetzgeber erst noch per Verordnung fest. Neu ist außerdem, dass Nichtwohngebäude künftig eine Effizienzklasse von A bis G erhalten, ähnlich wie man es von Wohngebäuden kennt. Was das im Detail bedeutet, behandeln wir in einem eigenen Beitrag zu den Effizienzklassen für Nichtwohngebäude.

Neubau: Nullemissionsgebäude ab 2028 und 2030

Für Neubauten steigt der Standard. Neue Gebäude sollen als Nullemissionsgebäude entstehen, also mit sehr geringem Energiebedarf und ohne fossile Emissionen vor Ort. Für öffentliche Nichtwohngebäude gilt das ab 2028, für alle übrigen Neubauten ab 2030. In der Praxis führt das zu Wärmepumpe oder Wärmenetz als Heizung und zu Vorgaben für Solarenergie auf dem Dach.

Förderung: Was sich seit Juli 2026 geändert hat

Die staatliche Förderung bleibt erhalten, ihre Bedingungen haben sich jedoch verändert. Nach der kurzen Unterbrechung Anfang Juli läuft die Bundesförderung für effiziente Gebäude seit dem 21. Juli 2026 weiter, allerdings mit angepassten Konditionen. Die förderfähigen Kosten und der Geschwindigkeitsbonus sinken schrittweise, sodass ein früher Antrag oft günstiger ausfällt als ein späterer. Die Förderung gilt nach aktuellem Stand bis mindestens 2029 als gesichert.

Weil sich Sätze und Fristen laufend ändern, lohnt sich eine frühzeitige Prüfung. Der Fördermittelservice von Effizienzpioniere begleitet Anträge auf allen Ebenen und sorgt dafür, dass keine Frist und kein Zuschuss übersehen wird.

Was das für Eigentümer und Verwaltungen bedeutet

Trotz der neuen Wahlfreiheit bleibt die fachliche Einordnung nüchtern. Die Empfehlung der Effizienzpioniere lautet, ein Gebäude auf einen Stand zu bringen, der den Betrieb einer Wärmepumpe erlaubt. Wo ein Wärmenetz verfügbar ist, lohnt sich die Prüfung eines Anschlusses. Eine Pelletheizung kann in Ausnahmefällen sinnvoll sein.

Eine neue Gas- oder Ölheizung lässt sich weiterhin in eine Kalkulation aufnehmen, meist als Vergleichsgröße. In der Beratung fällt das Ergebnis aber fast immer gegen die fossile Variante aus, vor allem wegen des Kostenrisikos. Ein vereinfachtes Beispiel zeigt die Richtung: Ein Vertrag mit hohem Biogasanteil liegt heute bei rund 20 Cent je Kilowattstunde, und aus einer Kilowattstunde Gas wird ungefähr eine Kilowattstunde Wärme. Eine Wärmepumpe macht aus einer Kilowattstunde Strom für rund 30 Cent etwa drei Kilowattstunden Wärme, was rechnerisch bei rund 10 Cent je Kilowattstunde Wärme liegt. Die Betriebskosten liegen im Beispiel also etwa halb so hoch. Die Zahlen sind bewusst gerundet, geben aber die Tendenz zuverlässig wieder.

Hinzu kommt das regulatorische Risiko. Zum Beispiel hat in Mannheim der Versorger MVV angekündigt, das Gasnetz ab 2035 abzubauen, weil sich der Betrieb für immer weniger Abnehmer nicht mehr rechnet. Wer heute auf Gas setzt, macht sich von Preisen und einer Infrastruktur abhängig, deren Zukunft unsicher ist. Wärmepumpe und Wärmenetz gelten deshalb als die tragfähigen Varianten.

FAQ

Was ist der Unterschied zwischen GEG und GModG?

Das GModG ist die Weiterentwicklung des Gebäudeenergiegesetzes unter neuem Namen. Viele Regeln bleiben gleich. Neu sind vor allem der technologieoffene Heizungsrahmen und die Vorgaben aus der europäischen Gebäuderichtlinie.

Muss ich eine funktionierende Gas- oder Ölheizung jetzt austauschen?

Nein. Ihre bestehende, funktionierende Heizung darf weiterlaufen. Eine Austauschpflicht allein wegen des GModG gibt es nicht. Erst beim Neueinbau einer fossilen Heizung greift die Bio-Treppe mit ihren steigenden Anteilen klimafreundlicher Brennstoffe.

Gibt es eine Sanierungspflicht für mein Gebäude?

Für Wohngebäude besteht keine Pflicht, ein einzelnes Haus bis zu einem Stichtag zu sanieren. Für Nichtwohngebäude gilt ab 2030 eine gebäudescharfe Sanierungspflicht für die energetisch schwächsten Gebäude.

Gilt die 65-Prozent-Regel noch?

Nein. Mit dem GModG entfällt die Pflicht, dass neue Heizungen mindestens 65 Prozent ihrer Wärme aus erneuerbaren Energien decken müssen. An ihre Stelle tritt ein technologieoffener Rahmen mit der Bio-Treppe für fossile Heizungen.

Bekomme ich noch Förderung für eine neue Heizung?

Ja. Die Bundesförderung läuft seit dem 21. Juli 2026 mit angepassten Konditionen weiter und ist bis mindestens 2029 gesichert. Weil die Sätze schrittweise sinken, ist eine frühzeitige Prüfung sinnvoll.

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Dieser Text wurde mit Unterstützung einer KI erstellt.