Was sich ändert: Effizienzklassen A bis G für Nichtwohngebäude

Bisher gab es Effizienzklassen im Energieausweis ausschließlich für Wohngebäude. Nichtwohngebäude wurden mit Kennwerten ausgewiesen, aber ohne Skala von A+ bis H. Das ändert sich mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), dem geplanten Nachfolger des Gebäudeenergiegesetzes (GEG). Der Kabinettsbeschluss erfolgte am 13. Mai 2026, das Inkrafttreten ist für den 1. November 2026 vorgesehen. Für die Vorgaben zu den Effizienzklassen und den Renovierungsanforderungen ist ein gestaffeltes Inkrafttreten sechs Monate später vorgesehen.

Grundlage ist die neu gefasste EU-Gebäuderichtlinie EPBD 2024. Sie schreibt einheitliche Standards für den Gebäudesektor vor und verpflichtet die Mitgliedstaaten, für Nichtwohngebäude Mindesteffizienzstandards festzulegen. Mit dem GModG setzt Deutschland diese Vorgaben um und führt für Nichtwohngebäude eine eigene A-bis-G-Skala ein.

Wichtig zum Rechtsstatus: Das GModG befindet sich noch im parlamentarischen Verfahren. Bis zum Inkrafttreten gilt das GEG in seiner aktuellen Fassung weiter. Konkrete Werte und Fristen können sich im Verfahren noch ändern.

Bedarfsausweis statt Verbrauchsausweis: Die neue Pflicht

Parallel zur neuen Klasseneinteilung wird der Energieausweis für Nichtwohngebäude umgestellt. Künftig ist bei Verkauf und Vermietung nur noch der Bedarfsausweis zulässig. Der Verbrauchsausweis bleibt Wohngebäuden vorbehalten.

Der Unterschied liegt in der Bewertungsgrundlage. Der Verbrauchsausweis stützt sich auf den tatsächlich gemessenen Energieverbrauch der vergangenen Jahre. Er bildet also stark ab, wie ein Gebäude genutzt wurde, und ist entsprechend anfällig für Effekte durch Nutzerverhalten, Leerstand oder milde Winter. Der Bedarfsausweis dagegen berechnet den Energiebedarf eines Gebäudes anhand seiner baulichen Eigenschaften: thermische Hülle, U-Werte der Bauteile, Anlagentechnik und der Primärenergiefaktor der Heizung fließen in ein rechnerisches Modell nach DIN V 18599 ein.

Aus diesem Modell ergibt sich der Primärenergiebedarf des Gebäudes. Er wird ins Verhältnis zu einem sogenannten Referenzgebäude gesetzt, also einem rechnerischen Vergleichsgebäude gleicher Geometrie und Nutzung mit gesetzlich definierter Referenzausstattung. Dieses Verhältnis bildet die Grundlage für die Einordnung in die neuen Effizienzklassen.

Für Kommunen heißt das konkret: Jedes Nichtwohngebäude, das künftig einen neuen Energieausweis benötigt, muss über eine energetische Bilanzierung erfasst werden. Die reine Auswertung von Verbrauchsdaten reicht dafür nicht mehr aus.

Von A bis G: So funktioniert die neue Klassifizierung

Die neue Skala umfasst sieben Klassen. Klasse A markiert das obere Ende und entspricht einem Nullemissionsgebäude. Klasse G bildet das untere Ende und erfasst die energetisch schlechtesten Nichtwohngebäude im Bestand, die sogenannten Worst Performing Buildings. Zwischen diesen beiden Polen liegen die Klassen B bis F mit gestaffelten Anforderungen an den Primärenergiebedarf im Verhältnis zum Referenzgebäude.

Die genauen Schwellenwerte der einzelnen Klassen werden in einer neuen Anlage zum GModG festgelegt. Da sich das Gesetz noch im parlamentarischen Verfahren befindet, sollten diese Werte erst nach der Verkündung im Bundesgesetzblatt als final betrachtet werden. Belastbar ist bereits jetzt die Struktur: sieben Klassen, gemessen am Verhältnis des Primärenergiebedarfs zum Referenzgebäude, mit A als Bestwert und G als Worst Performing Building.

Für Wohngebäude bleibt die bisherige Skala von A+ bis H im GModG-Entwurf vorerst bestehen. Die A-bis-G-Klassifizierung gilt zunächst nur für Nichtwohngebäude.

Sanierungspflichten und Fristen: Was bis 2030 und 2033 gelten soll

Aus den neuen Klassen leiten sich konkrete Sanierungspflichten ab. Die EPBD 2024 gibt vor, dass bis 2030 die energetisch schlechtesten 16 Prozent und bis 2033 die schlechtesten 26 Prozent des nationalen Nichtwohngebäudebestands einen Mindesteffizienzstandard erreichen müssen. Referenzjahr für die Berechnung dieser Quoten ist der 1. Januar 2020.

Das GModG setzt diese Quoten gebäudescharf um. Ab 2030 dürfen Nichtwohngebäude die schlechteste Klasse nicht mehr aufweisen, ab 2033 auch nicht die zweitschlechteste. Betroffene Eigentümer müssen ihre Gebäude bis zu den jeweiligen Stichtagen so weit ertüchtigen, dass sie mindestens die nächsthöhere Klasse erreichen. Welche Einzelmaßnahmen dafür ergriffen werden, bleibt dem Eigentümer überlassen.

Für eine Reihe von Fällen sind Ausnahmen vorgesehen. Als anforderungserfüllt gelten insbesondere Gebäude, die auf dem Standard der Wärmeschutzverordnung 1995 oder besser errichtet wurden, also üblicherweise ab Baujahr 1996. Ebenfalls von den Sanierungspflichten befreit sind Baudenkmale sowie Gebäude, die überwiegend mit Biomasse, Wärmepumpe oder Fernwärme beheizt werden. Weitere Ausnahmen gelten bei technischer Unmöglichkeit, wirtschaftlicher Unzumutbarkeit oder geplanten Abrissen.

Öffentliche Gebäude fallen unter eine besondere Vorbildfunktion. Für neue öffentliche Nichtwohngebäude gilt der Nullemissionsstandard bereits ab dem 1. Januar 2028, also zwei Jahre früher als für private Neubauten. Zusätzlich sieht die EPBD eine gestaffelte Solarpflicht für bestehende öffentliche Gebäude vor, abhängig von der Gebäudegröße und mit Fristen zwischen Ende 2027 und Ende 2030.

Förderung für Kommunen und öffentliche Eigentümer

Für die energetische Sanierung kommunaler Nichtwohngebäude steht ein Bündel an Förderprogrammen bereit. Kernprogramm ist die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG). Kommunen und Religionsgemeinschaften mit Körperschaftsstatus erhalten die Zuschussvariante, also einen direkt ausgezahlten Zuschuss statt eines Kredits mit Tilgungszuschuss. Für kommunale Antragsteller liegt die Kumulierungsgrenze deutlich höher als für gewerbliche Antragsteller.

Ein Bonus für Worst Performing Buildings ist in der BEG explizit vorgesehen. Wer also eines der energetisch schlechtesten Gebäude saniert, profitiert von einem zusätzlichen Fördersatz. Für Kommunen ist das besonders relevant, weil Gebäude der neuen Klasse G gleichzeitig unter die Sanierungspflicht bis 2030 fallen. Sanierungspflicht und höchster Fördersatz treffen hier zusammen.

Ergänzend fördert die Bundesförderung für Energieberatung in Nichtwohngebäuden (EBN) die Erstellung von Sanierungskonzepten nach DIN V 18599. Antragsberechtigt sind Kommunen, kommunale Zweckverbände, gemeinnützige Organisationen und Religionsgemeinschaften mit Körperschaftsstatus. Auf Länderebene kommen Programme wie Klimaschutz-Plus in Baden-Württemberg hinzu, ergänzt durch die Kommunalrichtlinie des Bundes, die in ihrer aktuellen Fassung bis Dezember 2027 läuft. Nach aktueller Aussage der Bundesregierung ist die Bundesförderung insgesamt bis 2029 gesichert.

Konkrete Fördersätze und Höchstgrenzen unterscheiden sich stark nach Programm, Antragsteller und Maßnahme. Sie ändern sich außerdem regelmäßig. Vor jeder Antragstellung sollte daher die aktuelle Fassung der jeweiligen Richtlinie geprüft werden. Der Fördermittelservice von Effizienzpioniere übernimmt diese Prüfung samt Antragsstellung und erreicht dabei eine Erfolgsquote von 99,9 Prozent.

Warum Kommunen jetzt mit der Bestandsaufnahme starten sollten

Zwischen der Ankündigung neuer Fristen und ihrer Erfüllung liegt in der kommunalen Praxis viel Arbeit. Eine kommunale Liegenschaft mit 20, 40 oder 80 Gebäuden braucht für eine belastbare energetische Bestandsaufnahme mehrere Monate bis über ein Jahr. Für jedes Gebäude müssen Daten zur thermischen Hülle, zur Anlagentechnik und zur Nutzung erhoben, ein Modell nach DIN V 18599 aufgebaut und der Bedarfsausweis abgeleitet werden. Vor Ort-Termine, Auswertung, Berichtserstellung: All das lässt sich nicht beliebig parallelisieren.

Wer jetzt beginnt, hat drei Vorteile. Erstens bleibt Zeit, den eigenen Gebäudebestand vor den Fristen 2030 und 2033 zu priorisieren und die wirtschaftlich sinnvollsten Maßnahmen auszuwählen. Zweitens ist absehbar, dass die Nachfrage nach qualifizierten Energieeffizienz-Experten mit näher rückenden Fristen deutlich steigt. Kapazitäten sind heute leichter zu bekommen als in zwei Jahren. Drittens ist das Förderfenster aktuell offen, während der weitere Verlauf über 2029 hinaus noch nicht festgelegt ist.

Bereits vor dem 1. November 2026 lassen sich Steckbriefe und Sanierungsfahrpläne nach der kommenden Systematik erstellen. Die erhobenen Daten werden dann nach Inkrafttreten des GModG auf den aktuellen Stand gebracht. Damit entsteht keine Doppelarbeit, sondern eine tragfähige Grundlage für die kommenden Jahre.

Effizienzpioniere hat bereits über 1.600 Projekte in der energetischen Sanierung und Energieeffizienz realisiert und begleitet mit einem eigenen, auf Kommunen spezialisierten Team genau diese Prozesse. Es unterstützt bei der Bestandsaufnahme, der Priorisierung des Portfolios, dem Sanierungsfahrplan und dem passenden Bedarfsausweis. Wer wissen möchte, wo die eigenen Gebäude in der neuen A-bis-G-Skala stehen, findet damit einen belastbaren Ausgangspunkt.

FAQ

Ab wann gelten die neuen Effizienzklassen für Nichtwohngebäude?

Das Gebäudemodernisierungsgesetz ist für den 1. November 2026 vorgesehen. Die Regelungen zu den Effizienzklassen und zu den Renovierungsanforderungen greifen nach dem Entwurf gestaffelt sechs Monate später. Bis zum Inkrafttreten gilt das GEG in seiner aktuellen Fassung.

Was ist der Unterschied zwischen Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis?

Der Verbrauchsausweis wertet den tatsächlich gemessenen Energieverbrauch aus. Er ist abhängig von Nutzerverhalten und Witterung. Der Bedarfsausweis berechnet den Energiebedarf des Gebäudes anhand seiner baulichen Eigenschaften und der Anlagentechnik. Für Nichtwohngebäude wird künftig bei Verkauf und Vermietung nur noch der Bedarfsausweis zulässig sein.

Welche Nichtwohngebäude sind von der Sanierungspflicht betroffen?

Betroffen sind die energetisch schlechtesten Gebäude im nationalen Bestand. Bis 2030 muss die schlechteste Klasse aus dem Bestand entfernt werden, bis 2033 auch die zweitschlechteste. Ausgenommen sind unter anderem Gebäude ab Baujahr 1996, Baudenkmale sowie Gebäude, die überwiegend mit Biomasse, Wärmepumpe oder Fernwärme beheizt werden.

Welche Förderung gibt es für die Sanierung kommunaler Nichtwohngebäude?

Kernprogramm ist die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) mit der Zuschussvariante für Kommunen und einem Bonus für Worst Performing Buildings. Ergänzend fördert die EBN die Erstellung von Sanierungskonzepten. Auf Länderebene und über die Kommunalrichtlinie kommen weitere Zuschüsse hinzu. Konkrete Sätze variieren nach Programm und sollten vor jeder Antragstellung individuell geprüft werden.

Wer kontrolliert die Einhaltung der neuen Vorgaben?

Der genaue Vollzugsmechanismus für die Sanierungspflichten ist im Gesetzentwurf noch nicht abschließend geregelt. Für die Energieausweise selbst ist eine landesrechtlich zuständige Stichprobenkontrolle vorgesehen. Fachverbände und der Bundesrat haben eine klare Vollzugsregelung angemahnt. Die Fristen 2030 und 2033 bleiben unabhängig davon bestehen.

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Dieser Text wurde mit Unterstützung einer KI erstellt.