Drei Programme, eine Logik: KfW 297, 298 und 299

Der klimafreundliche Neubau wird über drei Programmnummern gefördert, die sich nach der späteren Nutzung des Gebäudes und dem Antragsteller unterscheiden. Konditionen, Förderstufen und Kreditrahmen sind in allen drei Fällen gleich. KfW 297 gilt für natürliche Personen, die das Wohngebäude nach Fertigstellung selbst bewohnen. KfW 298 greift bei Nicht-Selbstnutzung, also bei Vermietung oder Verkauf, und deckt damit Bauträger, Investoren, Unternehmen, Wohnungseigentümergemeinschaften und Genossenschaften ab. KfW 299 richtet sich an Nichtwohngebäude wie ein neu errichtetes Bürogebäude.

Die gängige Kurzformel, 298 sei das Programm für Genossenschaften, greift zu kurz. Eine Genossenschaft nutzt 298, weil sie das Gebäude nicht selbst bewohnt. Das Programm steht aber ebenso privaten Vermietern und gewerblichen Bauträgern offen. Entscheidend ist die Frage der Selbstnutzung, nicht die Rechtsform des Antragstellers.

Neubau- gegen Bestandsförderung: warum hier kein Tilgungszuschuss fließt

Wer die Neubauförderung an der Sanierungsförderung misst, stellt schnell eine Lücke fest. Ein Beispiel macht das deutlich. Wird ein energetisch schlechtes Zehnparteienhaus zum Effizienzhaus 55 saniert, sind rund 1,5 Millionen Euro Förderkredit möglich, davon 30 Prozent als Tilgungszuschuss, also etwa 450.000 Euro echte Zuschussmittel. Dazu kommt die hälftige Förderung der Leistung des Energieeffizienz-Experten. Beim Neubau desselben Gebäudes gibt es in der besten Stufe zwar ebenfalls einen zinsvergünstigten Kredit in ähnlicher Höhe, aber keinen Tilgungszuschuss und keine gesonderte Förderung der Honorarkosten.

Unterm Strich liegen zwischen Sanierung und Neubau schnell 450.000 bis 500.000 Euro an entgangenem Zuschuss. Der Grund ist förderpolitisch. Die Bundesmittel zielen vor allem auf CO2-Einsparung, und dieses Potenzial liegt überwiegend im Bestand. Deshalb ist die Bestandsförderung auf Euro-Ebene deutlich attraktiver als die Neubauförderung. Bis Anfang 2022 wurde der Neubau noch spürbar großzügiger gefördert. Heute versteht sich die Förderung eher als kleiner Anreiz, der Projekte in die Umsetzung bringt, ohne die Rendite der Bauträger zu verbessern.

Technische Voraussetzungen: Effizienzhaus 40, erneuerbare Wärme und Ökobilanz

Die Grundvoraussetzungen sind in allen drei Programmen gleich. Das Gebäude muss den Standard Effizienzhaus 40 erreichen, die Wärmeversorgung muss auf erneuerbaren Energien beruhen, und es ist eine Ökobilanz zu erstellen. Fossile Wärmeerzeuger sind ausgeschlossen. Im Effizienzhaus 40 darf zudem keine Biomasse als Hauptwärmeerzeuger dienen. Ergänzend besteht bis Ende 2026 eine Sonderförderung, in der auch Projekte mit dem Effizienzhausstandard 55 gefördert werden können.

Was die Ökobilanz betrachtet

Die Ökobilanz unterscheidet den Neubau grundlegend von der Sanierungsförderung. Die Sanierung bewertet die Effizienz im Betrieb. Der Neubau bezieht den gesamten Lebenszyklus des Gebäudes ein, von der Herstellung über den Betrieb bis zum Rückbau. Bewertet werden die verbauten Materialien vom tragenden Rohbau bis zur Dämmung, etwa Kalksandstein, Mineralwolle oder Cellulose. Für jedes Material liefern genormte Datenbanken Emissionswerte, die zu einem Gesamtergebnis zusammengezogen werden.

Die Berechnung folgt vier Phasen: Herstellung (A), Betrieb (B), Rückbau (C) und Entsorgung außerhalb der Systemgrenzen (D). Holz zeigt, wie stark die Methodik das Ergebnis prägt. In Herstellung und Rückbau schneidet Holz sehr gut ab. In Phase D fällt der Wert ab, weil Verrottung oder Verbrennung mit zusätzlichen Emissionen angesetzt werden.

Kredithöhe, Zinsen und der QNG-Bonus

Die Höhe des Förderkredits richtet sich nach der Zahl der Wohneinheiten und danach, ob ein Nachhaltigkeitssiegel vorliegt. Für ein Effizienzhaus 40 mit Ökobilanz beträgt der Kredithöchstbetrag 100.000 Euro je Wohneinheit. Kommt das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) hinzu, steigt er auf 150.000 Euro je Wohneinheit. Der Zinssatz bleibt in beiden Fällen gleich, das QNG hebt allein das mögliche Kreditvolumen. In der Praxis wird dieser Rahmen beim Bau meist voll ausgeschöpft, häufig ist zusätzlich eine weitere Finanzierung nötig.

Die Förderung läuft über ein zinsverbilligtes Darlehen, dessen Effektivzins spürbar unter einer marktüblichen Baufinanzierung liegt. Dieser Zinsvorteil ist der Kern des Programms. Neben dem Standard Effizienzhaus 40 gibt es zeitlich befristete Zusatzstufen, in denen unter bestimmten Voraussetzungen auch das Effizienzhaus 55 gefördert wird. Da die KfW die Konditionen regelmäßig anpasst, klären sich Verfügbarkeit und genaue Sätze am besten anhand der aktuellen Programmbedingungen.

Der steuerliche Hebel: Sonder-AfA nach § 7b EStG

Der wirtschaftliche Reiz der Neubauförderung liegt für viele Investoren weniger im Zinsvorteil als in einem steuerlichen Effekt. Für vermietete Neubauten nach dem Standard Effizienzhaus 40 mit QNG gibt es eine Sonderabschreibung nach § 7b Einkommensteuergesetz. Sie erlaubt in den ersten vier Jahren jährlich bis zu 5 Prozent der förderfähigen Herstellungs- oder Anschaffungskosten, in Summe also bis zu 20 Prozent, zusätzlich zur regulären Abschreibung. Für Investoren mit hohem Einkommen senkt das die Steuerlast in der Anfangsphase erheblich.

An diese Sonderabschreibung sind klare Bedingungen geknüpft. Der Bauantrag muss im Zeitraum vom 1. Januar 2023 bis zum 30. September 2029 gestellt sein. Es muss neuer, bisher nicht vorhandener Wohnraum entstehen. Die Wohnung muss mindestens zehn Jahre vermietet werden. Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten dürfen 5.200 Euro je Quadratmeter Wohnfläche nicht überschreiten, sonst entfällt die Förderung vollständig. Als Bemessungsgrundlage werden höchstens 4.000 Euro je Quadratmeter angesetzt.

Ein Punkt wird häufig verwechselt. Die Sonder-AfA gilt für den Mietwohnungsneubau und nicht für selbst genutztes Wohneigentum. Wer eine Neubauwohnung kauft und selbst einzieht, kann sie nicht in Anspruch nehmen. Wer dieselbe Wohnung vermietet und die übrigen Voraussetzungen erfüllt, kann sie geltend machen. Dieser Hebel macht Neubauprojekte für Kapitalanleger rechnerisch erst tragfähig und ermöglicht die Verkaufspreise, die wirtschaftliches Bauen voraussetzt.

Die genaue steuerliche Wirkung hängt vom Einzelfall ab, etwa von der Aufteilung zwischen Grundstück und Gebäude und von der persönlichen Steuersituation. Effizienzpioniere beraten technisch und fördertechnisch, die steuerliche Bewertung gehört in die Hand eines Steuerberaters.

QNG in der Praxis: Kriterien, Zertifizierung und Gewerbe-Relevanz

Das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude ist ein staatliches Siegel des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen. Es wird von akkreditierten Zertifizierungsstellen in den Stufen QNG-PLUS und QNG-PREMIUM vergeben. Für den Neubau stützt es sich auf vier Kriterienbereiche.

Der erste ist die bereits beschriebene Ökobilanz. Der zweite betrifft die Materialherkunft, bei der Holz und Stein möglichst lokal und zertifiziert bezogen werden sollen. Der dritte Bereich, die Materialökologie, ist der aufwendigste. Hier wird auf Produktebene nachgewiesen, dass jedes eingesetzte Material definierten Standards entspricht, vom Fugenkleber über den Dämmstoff bis zum Betontrennmittel für die Bodenplatte. Geprüft werden die Sicherheitsdatenblätter der konkreten Produkte. In einem aktuellen Projekt der Effizienzpioniere waren das rund 50 Datenblätter, wobei der Umfang je nach Projekt und Materialvielfalt schwankt. Der vierte Bereich ist die Barrierefreiheit, für die ab einer bestimmten Zahl an Wohneinheiten gehobene Standards nachzuweisen sind.

Im Wohnungsbau spielt eine freiwillige Gebäudezertifizierung über die Förderung hinaus kaum eine Rolle. Im hochpreisigen Gewerbesegment ist das anders. Bei Bürogebäuden wird eine Zertifizierung nach QNG, BREEAM oder LEED zunehmend zum Vermietungskriterium. Mietet ein großes Beratungsunternehmen 2026 Bürofläche in bester Innenstadtlage an, kann eine Zertifizierung zur Bedingung werden, weil sie positiv in die Unternehmensbilanzierung einfließt.

Von den vier möglichen QNG-Zertifizierungsstellen decken die Effizienzpioniere zwei ab: DGNB und BiRN. DGNB ist im Wohnungsbau wirtschaftlich kaum darstellbar, weil der Aufwand hoch ist. BiRN ist schlanker und für Wohnprojekte besser geeignet.

Wo Effizienzpioniere beim klimafreundlichen Neubau unterstützen

Beim klimafreundlichen Neubau liegt die Arbeit ausschließlich beim Team Förderservice und Umsetzungsbegleitung. Ausgangspunkt ist ein vorhandener Grundriss samt Kubatur des geplanten Gebäudes. Auf dieser Basis erarbeiten die Effizienzpioniere für das Effizienzhaus 40 eine Konfiguration der Bauteile und Ausführungen, vor allem für die thermische Hülle. Dazu kommen die erforderlichen Nachweise: sommerlicher Wärmeschutz, Lüftungskonzept, die zwingend erforderliche Wärmebrückenberechnung und der Energieausweis. Eine Heizlastberechnung und ein hydraulischer Abgleich sind möglich, werden aber selten angefragt, weil meist ein Fachplaner für die technische Gebäudeausrüstung eingebunden ist.

Den zweiten Baustein bildet die Ökobilanz, den dritten die vollständige Bearbeitung des QNG-Kriterienkatalogs. Nicht jeder Einzelnachweis stammt dabei aus dem eigenen Haus. Manche Nachweise kommen vom Architekten, von einem Lichtplaner oder aus Messungen etwa der Innenraumluftqualität. Den Katalog selbst bearbeiten die Effizienzpioniere aber durchgängig.

Ein Grundsatz gilt über alle Leistungen hinweg. Die Effizienzpioniere planen und erbringen die Nachweise, übernehmen aber keine Bauleitung und treten nie weisend auf der Baustelle auf.

FAQ

Was unterscheidet KfW 297, 298 und 299?

Alle drei fördern den klimafreundlichen Neubau zu identischen Konditionen. Der Unterschied liegt in der Nutzung: 297 für Selbstnutzer, 298 für Vermietung oder Verkauf, 299 für Nichtwohngebäude wie Bürogebäude.

Gibt es bei der KfW-Neubauförderung einen Tilgungszuschuss?

Nein. Die Förderung erfolgt allein über den vergünstigten Zins. Einen Tilgungszuschuss gibt es nur in der Sanierungsförderung, etwa im Programm KfW 261. Beim Neubau kann die Differenz zur Sanierung mehrere Hunderttausend Euro betragen.

Wann lohnt sich das QNG-Siegel gegenüber dem reinen Effizienzhaus 40?

Das QNG hebt den Kreditrahmen von 100.000 auf 150.000 Euro je Wohneinheit und ist Voraussetzung für die Sonder-AfA nach § 7b EStG. Für vermietete Projekte und im hochpreisigen Gewerbe kann es dadurch wirtschaftlich klar sinnvoll sein. Der zusätzliche Zertifizierungsaufwand sollte früh eingeplant werden.

Für wen gilt die Sonder-AfA nach § 7b EStG?

Für vermietete Neubauten mit Effizienzhaus 40 und QNG, bei einem Bauantrag zwischen dem 1. Januar 2023 und dem 30. September 2029. Selbst genutztes Wohneigentum ist ausgeschlossen. Es gelten Kostengrenzen und eine zehnjährige Vermietungspflicht. Die steuerliche Bewertung im Einzelfall gehört zum Steuerberater.

Welche Leistungen übernehmen Effizienzpioniere beim klimafreundlichen Neubau?

Die Effizienzpioniere erbringen die Ingenieurleistungen rund um das Effizienzhaus 40, die Ökobilanz und die vollständige Bearbeitung der QNG-Nachweise über DGNB oder BiRN. Die Bauleitung gehört nicht dazu.

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Dieser Text wurde mit Unterstützung einer KI erstellt.

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