Warum Sanierungsentscheidungen im Mehrfamilienhaus oft stocken

Am Willen fehlt es selten. In einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) müssen jedoch viele Menschen mit unterschiedlichen Interessen gemeinsam entscheiden, in der Regel per Mehrheitsbeschluss in der Eigentümerversammlung. Wer selbst im Haus wohnt, achtet vor allem auf Heizkosten und Komfort. Wer seine Wohnung vermietet, denkt eher an Werterhalt und Rendite.

Hinzu kommt die fachliche Komplexität. Gebäudehülle, Heizung und Förderung greifen eng ineinander: Ein gedämmtes Dach senkt den Wärmebedarf und beeinflusst damit, wie groß die neue Heizung sein muss. Gesetzliche Vorgaben und Förderbedingungen ändern sich regelmäßig, und öffentliche Debatten über Wärmepumpe oder Fernwärme verunsichern viele Eigentümer. Ohne eine neutrale Grundlage mit nachvollziehbaren Zahlen bleibt der Beschluss deshalb oft aus.

Energieberatung für Mehrfamilienhäuser: Was ist das 360° Gebäudekonzept?

Mit dem 360° Gebäudekonzept hat Effizienzpioniere eine eigene Form der Energieberatung für Mehrfamilienhäuser entwickelt. Grundlage sind die Erfahrungen aus mehr als 1.600 realisierten Projekten. Es betrachtet das Gebäude als Ganzes: Gebäudehülle, Heizung und Photovoltaik werden gemeinsam bewertet und in eine sinnvolle zeitliche Reihenfolge gebracht. Die Beratung ist unabhängig von Herstellern und Handwerksbetrieben.

Das Gebäudekonzept bildet die erste Stufe des Sanierungsservice der Effizienzpioniere. Auf ihm bauen technische Prüfung, Planung und Fördermittelservice auf, die sich jeweils einzeln beauftragen lassen.

Der Ablauf in vier Schritten

Am Anfang steht die Datenerhebung. Die Energieberater fordern die vorhandenen Unterlagen zum Gebäude und zur Heizung an, etwa Pläne, Verbrauchsabrechnungen und Angaben zur Anlagentechnik. Bei einer WEG stellt sie in der Regel die Hausverwaltung bereit.

Beim Vor-Ort-Termin wird der Zustand des Gebäudes aufgenommen und mit den Unterlagen abgeglichen. Dazu gehören zum Beispiel Alter und Verglasung der Fenster, die bestehende Dämmung, der Zustand des Daches und der Aufbau der Heizungsanlage. Aus diesen Daten entsteht ein digitaler Zwilling des Gebäudes.

In der Auswertung entwickeln die Energieberater verschiedene Lösungen für Gebäudehülle und Heizung und vergleichen sie miteinander. Maßstab sind die technische Machbarkeit und die Wirtschaftlichkeit, jeweils im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben.

Zum Abschluss werden die Ergebnisse in einem Abschlussgespräch vorgestellt, und die Auftraggeber erhalten einen ausführlichen Bericht. Auf Wunsch präsentieren die Energieberater die Ergebnisse auch direkt in der Eigentümerversammlung, wo alle Eigentümer ihre Fragen stellen können.

Gebäudehülle: Sanieren nach dem Praxispfad

Theoretisch lässt sich fast jedes Bauteil besser dämmen. In der Praxis stehen Aufwand und Kosten aber oft in keinem angemessenen Verhältnis zur Einsparung. Das Gebäudekonzept empfiehlt deshalb nur Maßnahmen, die für das konkrete Gebäude notwendig oder wirtschaftlich sinnvoll sind. Dabei folgt es dem Praxispfad, einem Bewertungsschema der Effizienzpioniere. Es ordnet jedes Bauteil danach ein, ob und wann sich eine Sanierung lohnt.

Vier Kategorien für jedes Bauteil

Jedes Bauteil der Gebäudehülle, also Dach, Fassade, Fenster und Kellerdecke, wird einzeln bewertet und einer von vier Kategorien zugeordnet. Entscheidend sind der Zustand, die verbleibende Lebensdauer und die Wirtschaftlichkeit einer Sanierung.

Maßnahmen der Kategorie „zeitnah“ stehen in den nächsten zwei Jahren an, etwa wegen eines Defekts oder drohenden Ausfalls. Als „Effizienzmaßnahme“ gilt ein Bauteil, das noch funktioniert, dessen Sanierung sich aber innerhalb der nächsten zehn Jahre energetisch und wirtschaftlich lohnt. „Bei Bedarf“ bedeutet, dass die energetische Verbesserung erfolgt, sobald ohnehin Arbeiten am Bauteil anstehen. „Zurückgestellt“ werden Maßnahmen, bei denen Aufwand und Kosten derzeit gegen eine Umsetzung sprechen, etwa weil die Wirkung gering ist oder das Bauteil bereits in gutem Zustand ist.

Dämmung dort, wo sie sich rechnet

Ein Dach, dessen Eindeckung erneuert werden muss, sollte bei dieser Gelegenheit gedämmt werden. Gerüst und neue Eindeckung fallen sowieso an, die Dämmung verursacht nur einen vergleichsweise kleinen Mehraufwand. Ein Dach, das erst wenige Jahre alt ist, nur für eine bessere Dämmung wieder abzudecken, rechnet sich dagegen kaum. Das Konzept begründet jede Einordnung, damit die Eigentümer sie nachvollziehen können.

Heizung: Welche Technologie passt zum Gebäude?

In vielen Mehrfamilienhäusern ist der Heizungstausch die Maßnahme mit der größten Wirkung auf Energiekosten und CO₂-Ausstoß. Das Gebäudekonzept untersucht deshalb zuerst den Zustand der bestehenden Anlage, von der Wärmeerzeugung über die Verteilung im Haus bis zur Warmwasserbereitung. Daraus ergibt sich der empfohlene Zeitpunkt für den Tausch, abgestimmt auf die geplanten Maßnahmen an der Gebäudehülle.

Technische und wirtschaftliche Bewertung

Anschließend werden die infrage kommenden Heizungstechnologien bewertet, etwa eine zentrale Wärmepumpe, der Anschluss an ein Wärmenetz, eine Hybridheizung aus Wärmepumpe und Gaskessel oder eine Pelletheizung. Zuerst prüfen die Energieberater, ob es Ausschlusskriterien gibt, die eine Technologie für das Gebäude unmöglich machen. Fehlt zum Beispiel ein geeigneter Aufstellort für die Außeneinheit einer Wärmepumpe, scheidet diese Lösung aus. Für die Fernwärme gilt das, wenn kein Wärmenetz in erreichbarer Nähe besteht oder geplant ist. Auskunft darüber gibt die kommunale Wärmeplanung, in der Städte und Gemeinden festlegen, wie die Wärmeversorgung vor Ort künftig aussehen soll.

Die übrigen Technologien werden danach eingeordnet, ob sie ohne weitere Prüfung umsetzbar sind oder ob einzelne Punkte genauer untersucht werden müssen. Eine wirtschaftliche Bewertung von Investitions- und Folgekosten ergänzt das Bild. Am Ende steht eine begründete Rangfolge der geeigneten Lösungen.

CO₂-Kosten im Blick

In die Bewertung fließt auch der CO₂-Preis auf fossile Brennstoffe wie Erdgas und Heizöl ein, der die Betriebskosten dieser Heizungen auf Dauer erhöht. Davon sind auch Eigentümer betroffen, die ihre Wohnung vermieten und die Heizkosten nicht selbst zahlen. Bei vermieteten Wohnungen werden die CO₂-Kosten zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt. Je höher der CO₂-Ausstoß des Gebäudes pro Quadratmeter, desto größer ist der Anteil des Vermieters. Eine klimafreundliche Heizung senkt damit auch den Kostenanteil der Vermieter.

Photovoltaik im Mehrfamilienhaus

Das Gebäudekonzept prüft, welche Dachflächen sich für eine Photovoltaikanlage eignen und wann sich die Installation anbietet. Oft ist das bei einer Dachsanierung der Fall, weil dann bereits ein Gerüst steht. In einigen Bundesländern ist bei einer Dachsanierung eine Photovoltaikanlage sogar vorgeschrieben.

Im Mehrfamilienhaus stellt sich zusätzlich die Frage, wer den Solarstrom nutzt. Das regelt das Betriebsmodell. Bei der Volleinspeisung wird der gesamte Strom ins öffentliche Netz eingespeist und vergütet. Beim Eigenverbrauch versorgt die Anlage vor allem den Allgemeinstrom des Hauses, etwa für Treppenhausbeleuchtung, und eine Wärmepumpe. Daneben gibt es Modelle, bei denen die Bewohner den Strom direkt beziehen. Beim Mieterstrom übernimmt der Betreiber der Anlage die gesamte Stromversorgung der teilnehmenden Bewohner. Bei der gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung erhalten sie nur den Solarstrom nach einem vereinbarten Schlüssel und beziehen den übrigen Strom weiter von ihrem eigenen Anbieter. Das Gebäudekonzept empfiehlt ein Betriebsmodell und zeigt, welche Umstellung später möglich ist. Welches Modell infrage kommt, hängt auch davon ab, wie der Strom im Haus gemessen wird. Mehr dazu im Artikel zur Zählertrennung.

Das Ergebnis: ein Zeitplan für die Eigentümerversammlung

Alle Empfehlungen fließen in einen Zeitstrahl. Er stellt dar, welche Maßnahmen in welcher Reihenfolge sinnvoll sind, und begründet für jeden Schritt den empfohlenen Zeitpunkt. Für jede Maßnahme weist er die geschätzten Investitionskosten und die mögliche Förderung aus. Außerdem wird deutlich, wie sich die Energiekosten nach jeder Maßnahme entwickeln. Eine Übersicht der Förderprogramme von Bund und Kommune ergänzt den Bericht.

So entsteht eine Beschlussvorlage für die Eigentümerversammlung. Auf Wunsch stellen die Effizienzpioniere die Ergebnisse dort selbst vor und beantworten die Fragen der Eigentümer direkt. Die fachliche Bewertung liefern die Energieberater, die Entscheidung trifft die WEG.

Nach dem Gebäudekonzept: die nächsten Stufen

Das Gebäudekonzept zeigt, welche Heizungstechnologien für das Gebäude infrage kommen und in welcher Reihenfolge saniert werden sollte. Ob die favorisierte Lösung technisch umsetzbar ist und welche Anlage genau eingebaut wird, klärt die technische Umsetzungsprüfung in Stufe 2. Dort wird unter anderem die Heizlast berechnet, also die Wärmeleistung, die das Gebäude an den kältesten Tagen benötigt. Ein Niedertemperaturcheck zeigt, ob die bestehenden Heizkörper mit den niedrigeren Vorlauftemperaturen einer Wärmepumpe auskommen. Für die Photovoltaik folgen die genaue Planung der Dachbelegung und eine vertiefte Analyse der Betriebsmodelle.

In Stufe 3 erstellen die Effizienzpioniere die Detailplanung und schreiben die Arbeiten aus, sodass die WEG vergleichbare Angebote erhält. Stufe 4 bildet der Fördermittelservice. Er übernimmt die Beantragung auf allen Förderebenen, begleitet den Prozess bis zur Auszahlung und erreicht dabei eine Erfolgsquote von 99,9 Prozent. Jede Stufe lässt sich einzeln beauftragen.

Wird später zusätzlich ein individueller Sanierungsfahrplan benötigt, etwa um bei einer größeren Sanierung der Gebäudehülle den Förderbonus zu nutzen, lässt er sich als förderfähiger Erweiterungsbaustein ergänzen. Weil der digitale Zwilling und alle Daten bereits vorliegen, ist der Aufwand gering.

FAQ

Für welche Gebäude eignet sich das 360° Gebäudekonzept?

Das Gebäudekonzept ist für Mehrfamilienhäuser ausgelegt, vor allem für Wohnungseigentümergemeinschaften. Besonders geeignet ist es, wenn die Heizung im Mittelpunkt steht.

Wird das 360° Gebäudekonzept gefördert?

Nein, für das Gebäudekonzept selbst gibt es keinen staatlichen Zuschuss. Gefördert wird der iSFP, der sich bei Bedarf als Erweiterungsbaustein ergänzen lässt. Für die Maßnahmen, die das Gebäudekonzept empfiehlt, stehen je nach Programm Fördermittel zur Verfügung.

Was unterscheidet das Gebäudekonzept vom Sanierungsfahrplan?

Der iSFP folgt einem standardisierten Format des BAFA und wird gefördert. Das Gebäudekonzept unterliegt diesen Vorgaben nicht und untersucht Heizung und Photovoltaik ausführlicher. Stehen vor allem Maßnahmen an der Gebäudehülle an, ist der iSFP oft die passende Wahl. Geht es um die Heizung, eine PV-Anlage oder beides, ist das Gebäudekonzept besser geeignet.

Legt das Gebäudekonzept fest, welche Heizung eingebaut wird?

Das Gebäudekonzept zeigt, welche Heizungstechnologien für das Gebäude infrage kommen, und bringt sie in eine begründete Rangfolge. Ob die Anlage technisch umsetzbar ist und wie sie ausgelegt wird, etwa per Heizlastberechnung, klärt die technische Umsetzungsprüfung in Stufe 2. Erst danach steht fest, welche Anlage in welcher Größe eingebaut wird.

Muss die WEG alle empfohlenen Maßnahmen umsetzen?

Nein. Das Gebäudekonzept ist eine Empfehlung und verpflichtet zu keiner Maßnahme. Die Eigentümer entscheiden selbst, welche Schritte sie beschließen und wann sie diese umsetzen.