Was ist ein Sanierungsfahrplan?

Der individuelle Sanierungsfahrplan, kurz iSFP, ist das Ergebnis einer geförderten Energieberatung für Wohngebäude. Er zeigt, welche energetischen Maßnahmen an einem Gebäude sinnvoll sind und in welcher Reihenfolge sie sich umsetzen lassen. Das kann eine schrittweise Sanierung über mehrere Jahre sein oder eine Gesamtsanierung in einem Zug.

Aufbau und Inhalte gibt das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) vor, das die Beratung auch fördert. Dadurch folgt jeder iSFP demselben Format und ist bundesweit vergleichbar. Förderfähig ist er nur, wenn ihn ein Energieeffizienz-Experte aus der offiziellen Expertenliste des Bundes erstellt.

Der Sanierungsfahrplan ist eine Empfehlung und verpflichtet weder zur Umsetzung der Maßnahmen noch zu einer festen Reihenfolge. Die vorgeschlagene Abfolge berücksichtigt technische und wirtschaftliche Abhängigkeiten, lässt sich aber an die finanziellen Möglichkeiten oder an einen unerwarteten Sanierungsbedarf anpassen.

Der iSFP gilt ausschließlich für Wohngebäude. Für Nichtwohngebäude wie Bürogebäude oder Verwaltungsgebäude gibt es eine eigene geförderte Energieberatung (EBN) mit einem anderen Verfahren.

Für wen sich ein Sanierungsfahrplan eignet

Ein Sanierungsfahrplan ist für alle hilfreich, die ihr Wohngebäude energetisch verbessern wollen und noch nicht wissen, wo sie anfangen sollen. Er gewichtet die möglichen Maßnahmen und berücksichtigt dabei, was am Gebäude ohnehin ansteht. Ein 50 Jahre altes, bereits undichtes Dach hat zum Beispiel eine höhere Priorität als ein Dach in gutem Zustand. Eine Heizung, die erst wenige Jahre in Betrieb ist, kann meist bis zum Ende ihrer Lebensdauer weiterlaufen. Wie diese Abwägung ausfällt, richtet sich auch nach der Eigentümerstruktur.

Ein- und Zweifamilienhäuser

Für Eigentümer eines Ein- oder Zweifamilienhauses ist der iSFP der klassische Einstieg in die Sanierung. Er gibt einen Überblick über den energetischen Zustand des Hauses und zeigt, wie die Maßnahmen sinnvoll aufeinander aufbauen. Wer die Arbeiten über mehrere Jahre verteilt, kann sie so an den eigenen finanziellen Spielraum anpassen, ohne Folgearbeiten zu erschweren. Hinzu kommt der Förderbonus, den ein iSFP für umfangreiche Vorhaben an der Gebäudehülle eröffnet.

WEGs und Wohnbaugenossenschaften

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) entscheiden die Eigentümer gemeinsam über Sanierungen, in der Regel per Mehrheitsbeschluss in der Eigentümerversammlung. Bezahlt werden die Maßnahmen zunächst aus der Erhaltungsrücklage (früher Instandhaltungsrücklage), dem gemeinsam angesparten Budget der WEG. Reicht sie nicht aus, kommt eine Sonderumlage infrage, also eine zusätzliche, anteilige Zahlung aller Mitglieder der WEG. Alternativ kann die WEG ein Darlehen aufnehmen, etwa einen Förderkredit der KfW.

Damit eine Mehrheit zustande kommt, muss für alle Beteiligten nachvollziehbar sein, welche Kosten auf sie zukommen und welche energetische Wirkung eine Maßnahme hat. Der Sanierungsfahrplan liefert diese Zahlen in einheitlicher Form, einschließlich der Fördermöglichkeiten. Auch die Vorstellung des iSFP in der Eigentümerversammlung ist förderfähig. Fragen lassen sich dort direkt mit dem Energieberater klären, der den Fahrplan erstellt hat.

Für Wohnbaugenossenschaften gilt Ähnliches. Sie planen Investitionen langfristig und brauchen eine belastbare Priorisierung, um Instandhaltung und energetische Modernisierung zu verbinden. Für WEGs sowie Genossenschaften gilt: Stehen die Heizung oder eine Photovoltaikanlage im Mittelpunkt, stößt das standardisierte Format des iSFP an seine Grenzen.

So wird ein Sanierungsfahrplan erstellt

Am Anfang stehen ein Erstgespräch und die Bestandsaufnahme. Der Energieberater sammelt die vorhandenen Unterlagen zum Gebäude, etwa Pläne und Verbrauchsdaten. Beim anschließenden Vor-Ort-Termin nimmt er den energetischen Zustand auf. Erfasst werden unter anderem Alter und Verglasung der Fenster, der Dämmstandard von Dach und Fassade sowie die bestehende Heizungsanlage.

Aus diesen Daten entsteht ein digitaler Zwilling, also ein 3D-Modell des Gebäudes im Ist-Zustand. An diesem Modell lassen sich Maßnahmen simulieren, bevor Aufträge vergeben werden. So wird etwa sichtbar, wie stark eine gedämmte Fassade den Energiebedarf senkt und was sich ändert, wenn gleichzeitig neue Fenster eingebaut werden. Aus dem Vergleich verschiedener Kombinationen ergeben sich ein Zielzustand für das Gebäude und eine sinnvolle Reihenfolge der Schritte dorthin.

Zum Abschluss erläutert der Energieberater die Ergebnisse. Dieses Gespräch ist fester Bestandteil der geförderten Beratung. Bei Einfamilienhäusern findet es häufig online statt, bei WEGs in der Eigentümerversammlung. Den BAFA-Zuschuss für die Beratung beantragt der Energieberater, ausgezahlt wird er an den Auftraggeber.

Was im Sanierungsfahrplan steht

Fahrplan und Umsetzungshilfe

Am Ende erhalten Sie zwei Dokumente. Kern von „Mein Sanierungsfahrplan“ ist die Fahrplanseite. Sie zeigt auf einen Blick, wie sich das Gebäude vom heutigen Zustand Schritt für Schritt zum Zielzustand entwickelt. Jedes Maßnahmenpaket erhält einen Umsetzungszeitpunkt, den der Energieberater mit Ihnen abstimmt, etwa beim anstehenden Heizungstausch oder erst bei einer Funktionsbeeinträchtigung des Bauteils. Maßnahmen, die sich derzeit nicht lohnen, werden als zurückgestellt gekennzeichnet. Eine Farbskala von Dunkelrot bis Dunkelgrün macht den energetischen Zustand nach jedem Maßnahmenpaket sichtbar. Sie bewertet das Gebäude insgesamt und jeden Bereich einzeln, etwa Dach, Fenster oder Heizung.

Die „Umsetzungshilfe für meine Maßnahmen“ beschreibt jede Maßnahme ausführlicher. Sie nennt die empfohlene technische Ausführung und erklärt, worauf bei der Umsetzung zu achten ist. Hinweise zu Förderprogrammen, teils bis auf die kommunale Ebene, sind ebenfalls enthalten. Ergänzend gibt es eine Wirtschaftlichkeitsbetrachtung und eine technische Dokumentation des Gebäudes. Für die Planung der konkreten Schritte ist die Umsetzungshilfe das wichtigere Dokument.

Kennwerte

Für jedes Maßnahmenpaket weist der Fahrplan den Primärenergiebedarf, die CO₂-Emissionen, den erwarteten Energieverbrauch und die Energiekosten aus. Der Primärenergiebedarf berücksichtigt neben dem Verbrauch im Gebäude auch den Aufwand für Gewinnung und Transport des Energieträgers. Er ist die Grundlage für die Farbbewertung. In der Umsetzungshilfe stehen zusätzlich die U-Werte der einzelnen Bauteile. Der U-Wert gibt an, wie viel Wärme durch ein Bauteil wie eine Wand oder ein Fenster verloren geht. Je kleiner er ist, desto besser die Dämmwirkung.

Sowieso-Kosten: was ohnehin fällig wäre

Besonders aufschlussreich ist die Aufteilung der Kosten. Der Sanierungsfahrplan weist neben den Gesamtkosten einer Maßnahme die sogenannten Sowieso-Kosten aus. Das sind Ausgaben, die auch ohne energetische Verbesserung anfallen würden, weil ein Bauteil das Ende seiner Lebensdauer erreicht hat. Grundlage sind übliche Nutzungsdauern der Bauteile, ergänzt um die Beobachtungen beim Vor-Ort-Termin.

Ein Beispiel: Ein Dach, das undicht ist, muss in jedem Fall erneuert werden. Die Kosten für die neue Eindeckung fallen also sowieso an. Wird das Dach bei dieser Gelegenheit gedämmt, kommen nur die Mehrkosten für die Dämmung hinzu, die im Verhältnis zur gesamten Dachsanierung meist gering ausfallen. Gleiches gilt für Fenster, deren Austausch bereits ansteht. Der Aufpreis für eine hochwertigere Verglasung fällt dann deutlich weniger ins Gewicht.

Sanierungsfahrplan und Förderung

Zuschuss für die Energieberatung

Das BAFA übernimmt einen Teil des Beratungshonorars für den iSFP, jeweils bis zu einem Höchstbetrag:

• Bei Ein- und Zweifamilienhäusern beträgt der Zuschuss höchstens 650 Euro.
• Bei Wohngebäuden ab drei Wohneinheiten liegt die Obergrenze bei 850 Euro.
• Wohnungseigentümergemeinschaften erhalten zusätzlich einmalig 250 Euro für die Vorstellung des Sanierungsfahrplans in der Eigentümerversammlung.

Wie hoch der Eigenanteil im Einzelfall ausfällt, hängt vom Honorar und damit vor allem von Größe und Komplexität des Gebäudes ab. Das lässt sich in einem ersten Beratungsgespräch klären.

Der iSFP-Bonus bei späteren Maßnahmen

Der größere Förderhebel liegt bei den Maßnahmen, die auf den Fahrplan folgen. Für Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle, etwa Dämmung oder neue Fenster, gibt es einen BAFA-Zuschuss auf die förderfähigen Kosten. Diese Kosten sind pro Wohneinheit gedeckelt. Ist die Maßnahme Teil eines iSFP, verdoppelt sich diese Obergrenze, und es gibt einen Bonus auf den Fördersatz.

Der Bonus wirkt allerdings nur auf den Teil der Kosten, der über der regulären Obergrenze ohne iSFP liegt. Die Obergrenzen sind nach der Zahl der Wohneinheiten gestaffelt. Bei kleineren Vorhaben, etwa dem Austausch einzelner Fenster, greift er daher nicht. Bei umfangreichen Paketen wie einer gemeinsamen Sanierung von Dach und Fassade kann er dagegen einen spürbaren Förderbeitrag leisten. Für den Heizungstausch gibt es keinen iSFP-Bonus. Die Heizungsförderung läuft über ein eigenes Programm mit eigenen Boni.

Ob sich der iSFP für die Förderung rechnet, entscheidet damit vor allem die geplante Investitionssumme. Sie sollte daher vor der Beauftragung überschlägig ermittelt werden. Unabhängig vom Bonus bleibt der Sanierungsfahrplan sinnvoll, wenn mehrere Maßnahmen über Jahre aufeinander abgestimmt werden sollen.

Wo der Sanierungsfahrplan an Grenzen stößt

Der einheitliche BAFA-Rahmen sorgt für vergleichbare Qualität und gibt den Aufbau verbindlich vor. Der Fahrplan muss Vorschläge für eine vollständige Sanierung von Gebäudehülle und Anlagentechnik umfassen. Daher enthält er auch Maßnahmen, die im Gesamtkontext wenig sinnvoll sind. Im Fahrplan sind sie entsprechend gekennzeichnet.

Bei der Heizung nennt der iSFP eine empfohlene Technologie und berücksichtigt die kommunale Wärmeplanung. Einen systematischen Vergleich aller infrage kommenden Heizsysteme sieht das Format nicht vor. Ähnlich ist es bei der Photovoltaik: Der Fahrplan kann eine Anlage mit Eigenverbrauch vorschlagen. Komplexere Betriebsmodelle für Mehrfamilienhäuser untersucht er in der Regel nicht im Detail, etwa Mieterstrom, bei dem der Solarstrom direkt an die Bewohner geliefert wird.

Für Ein- und Zweifamilienhäuser ist das selten ein Nachteil, hier bleibt der iSFP der passende Weg. In Mehrfamilienhäusern, WEGs und Wohnbaugenossenschaften ist die Heizung dagegen oft die Maßnahme mit der größten Wirkung. Für diese Fälle haben die Effizienzpioniere das 360° Gebäudekonzept entwickelt. Es folgt demselben Ablauf mit Vor-Ort-Termin und Abschlussgespräch. Heizungsoptionen und Photovoltaik werden darin aber ausführlich untersucht, und am Ende steht eine begründete Priorisierung der Heizungstechnologien.

Wird zu einem späteren Zeitpunkt dennoch ein iSFP benötigt, etwa um den Förderbonus für eine größere Sanierung der Gebäudehülle zu nutzen, lässt er sich als Erweiterungsbaustein ergänzen. Weil der digitale Zwilling und alle Daten bereits vorliegen, ist der Aufwand gering, und auch dieser Baustein ist förderfähig. Der umgekehrte Weg vom iSFP zum Gebäudekonzept ist nicht ohne Weiteres möglich.

Sanierungsfahrplan erstellen lassen: von der Bestandsaufnahme bis zur Förderung

Die Effizienzpioniere sind ein Ingenieurbüro aus Stuttgart und haben über 1.600 Beratungsprojekte zur Energieeffizienz und Gebäudesanierung realisiert. Die Beratung ist unabhängig von Herstellern und Handwerksbetrieben. Beim Sanierungsfahrplan übernehmen unsere Energieberater den gesamten Ablauf vom Vor-Ort-Termin bis zum Abschlussgespräch und stellen den Förderantrag beim BAFA.

Soll der Fahrplan anschließend umgesetzt werden, begleiten die Effizienzpioniere auch die weiteren Schritte bis zur Förderung der einzelnen Maßnahmen. Der Fördermittelservice der Effizienzpioniere wickelt Anträge auf allen Förderebenen ab und erreicht dabei eine Erfolgsquote von 99,9 Prozent. Ob ein iSFP oder das 360° Gebäudekonzept besser zu Ihrem Gebäude passt, lässt sich in einem ersten Gespräch klären.

FAQ

Wer darf einen Sanierungsfahrplan erstellen?

Einen förderfähigen iSFP dürfen nur Energieeffizienz-Experten erstellen, die in der Expertenliste des Bundes für die Energieberatung von Wohngebäuden eingetragen sind. Die Energieberater der Effizienzpioniere sind in dieser Liste eingetragen. Ohne diesen Eintrag gibt es weder den Zuschuss für die Beratung noch den iSFP-Bonus bei späteren Maßnahmen.

Muss ich die Maßnahmen aus dem Sanierungsfahrplan umsetzen?

Nein. Der Sanierungsfahrplan ist eine unverbindliche Empfehlung. Wer von der vorgeschlagenen Reihenfolge abweicht, sollte jedoch prüfen lassen, ob spätere Maßnahmen dadurch erschwert werden. Wird etwa die Heizung vor der Dämmung erneuert, kann sie für den späteren Wärmebedarf zu groß ausgelegt sein. Den iSFP-Bonus erhalten Sie nur für Maßnahmen, die im Fahrplan enthalten sind.

Wie lange bleibt ein Sanierungsfahrplan für die Förderung gültig?

Für den iSFP-Bonus muss die Maßnahme innerhalb von 15 Jahren nach Erstellung des Sanierungsfahrplans umgesetzt werden. Da sich Förderbedingungen ändern können, sollten Sie die aktuellen Voraussetzungen vor jedem Förderantrag prüfen lassen.

Lohnt sich ein Sanierungsfahrplan, wenn nur die Heizung getauscht werden soll?

Für den Heizungstausch selbst gibt es keinen iSFP-Bonus. Ein Sanierungsfahrplan kann trotzdem sinnvoll sein, wenn später Maßnahmen an der Gebäudehülle folgen sollen, denn die Reihenfolge beeinflusst die Auslegung der neuen Heizung. In Mehrfamilienhäusern, in denen die Heizung im Mittelpunkt steht, ist das 360° Gebäudekonzept meist die bessere Grundlage.

Gibt es einen Sanierungsfahrplan auch für Nichtwohngebäude?

Nicht als iSFP, dieser gilt nur für Wohngebäude. Für Nichtwohngebäude fördert das BAFA eine eigene Energieberatung (EBN, Modul 2), deren Ergebnis ebenfalls ein schrittweiser Sanierungsfahrplan sein kann.