Was § 35c EStG für selbst nutzende Eigentümer leistet

§ 35c Einkommensteuergesetz ist eine befristete Regelung. Begünstigt sind energetische Maßnahmen, die nach dem 31. Dezember 2019 begonnen und vor dem 1. Januar 2030 abgeschlossen werden. Maßgeblich für den Abschluss ist die vollständige Ausführung der Arbeiten, nicht der Zeitpunkt der Beauftragung.

Die Ermäßigung wirkt direkt auf die festgesetzte Einkommensteuer. Viele andere Steuervergünstigungen setzen beim zu versteuernden Einkommen an, ihre Wirkung hängt dann vom persönlichen Steuersatz ab. Bei § 35c EStG wird der errechnete Steuerbetrag selbst gemindert. Wer nachzahlen müsste, zahlt weniger, wer über das Jahr bereits Lohnsteuer abgeführt hat, bekommt eine Erstattung.

Anspruchsberechtigt sind natürliche Personen, die zivilrechtliche Eigentümer der Immobilie sind und darin selbst wohnen. Gesellschaften wie eine GmbH oder eine AG fallen nicht darunter. Für vermietete Einheiten gilt die Ermäßigung ebenfalls nicht, dort greifen die Regeln zu Werbungskosten und Abschreibung.

Diese Voraussetzungen müssen erfüllt sein

Selbstnutzung und Eigentum

Die Wohnung muss im jeweiligen Steuerjahr zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden. Das gilt auch für eine Zweitwohnung bei doppelter Haushaltsführung oder eine selbst genutzte Ferienwohnung. Wird die Einheit in einem Jahr vermietet, entfällt die Ermäßigung für dieses Jahr. Weil sich der Abzug über drei Jahre erstreckt, kann eine spätere Vermietung den noch offenen Teil kosten.

Gebäudealter und Fachunternehmen

Das Gebäude muss bei Beginn der Maßnahme älter als zehn Jahre sein. Bei energetischen Sanierungen im Bestand ist das selten ein Hindernis, geprüft wird es trotzdem.

Ausführen muss die Arbeiten ein Fachunternehmen, das auf das jeweilige Gewerk spezialisiert ist. Arbeiten an der Fassade gehören zum Stuckateur, Arbeiten am Dach zum Zimmerer oder Dachdecker, die Heizung zum Heizungsbau. Ein Betrieb, dessen Haupttätigkeit ein anderes Gewerk ist, erfüllt die Anforderung nicht. Eigenleistung ist ausgeschlossen.

Bezahlt werden muss unbar, also per Überweisung auf das Konto des ausführenden Betriebs. Eine Barzahlung gegen Quittung führt zum Verlust der Ermäßigung, auch wenn alle anderen Bedingungen erfüllt sind.

Ausreichende Steuerlast

Diese Bedingung wird am häufigsten übersehen. Die Ermäßigung kann nur von einer tatsächlich anfallenden Einkommensteuer abgezogen werden. Ist die Steuerschuld in einem Jahr niedriger als der abziehbare Betrag, verfällt der überschießende Teil. Ein Vortrag in ein anderes Jahr ist nicht vorgesehen.

Betroffen sind nicht nur Haushalte mit dauerhaft niedrigem Einkommen. Auch eine Elternzeit, eine reduzierte Arbeitszeit oder der Eintritt in den Ruhestand können die Steuerlast in genau den Jahren senken, in denen die Ermäßigung wirken soll. Diese Frage gehört an den Anfang der Planung, nicht an deren Ende. Eine Steuerberatung kann das im Vorfeld einschätzen.

Welche Maßnahmen begünstigt sind

Der Katalog der begünstigten Maßnahmen orientiert sich eng an der Bundesförderung für effiziente Gebäude. Begünstigt sind die Wärmedämmung von Wänden, Dachflächen und Geschossdecken, die Erneuerung von Fenstern und Außentüren, der Einbau von Lüftungsanlagen sowie der Einbau oder die Erneuerung einer Heizungsanlage. Dazu kommen die Optimierung bestehender Heizungen, sofern diese älter als zwei Jahre sind, und digitale Systeme zur Betriebs- und Verbrauchsoptimierung. Der außenliegende sommerliche Wärmeschutz wurde ergänzend aufgenommen.

Für jede Maßnahme gelten technische Mindestanforderungen, etwa zulässige Wärmedurchgangskoeffizienten bei Fenstern oder Dämmstärken bei Bauteilen. Ob eine geplante Maßnahme diese Werte erreicht, klärt das ausführende Fachunternehmen vor der Beauftragung und bestätigt es später in seiner Bescheinigung.

Nicht begünstigt sind Photovoltaikanlagen, Stromspeicher und Wechselrichter. Wird im Zuge einer Photovoltaikinstallation das Dach energetisch saniert, kann dieser Teil der Arbeiten wieder in Betracht kommen. Gasbetriebene Heizungen sind seit dem 1. Januar 2023 vom Katalog ausgenommen.

Wie die Steuerermäßigung ausgezahlt wird

Insgesamt sind 20 Prozent der begünstigten Aufwendungen abziehbar, verteilt über drei aufeinanderfolgende Veranlagungszeiträume. Im Jahr des Abschlusses der Maßnahme und im ersten Folgejahr sind es jeweils 7 Prozent, im zweiten Folgejahr 6 Prozent.

Die Bemessungsgrundlage ist auf 200.000 Euro je Objekt begrenzt. Daraus ergibt sich eine Höchstermäßigung von 40.000 Euro, aufgeteilt in höchstens 14.000 Euro in den ersten beiden Jahren und höchstens 12.000 Euro im dritten Jahr. Der Höchstbetrag gilt objektbezogen und steht für dieses Objekt nur einmal zur Verfügung, unabhängig davon, wie viele Maßnahmen über die Jahre durchgeführt werden.

Praktisch bedeutet die Streckung über drei Jahre, dass die Entlastung nicht sofort in voller Höhe ankommt. Wer die Sanierung finanziert, sollte das in der Liquiditätsplanung berücksichtigen.

Sonderfall Eigentumswohnung: Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum

In der Wohnungseigentümergemeinschaft laufen zwei Wege nebeneinander. Maßnahmen am Sondereigentum, etwa der Austausch der Wohnungseingangstür oder Arbeiten innerhalb der Wohnung, beauftragt und bezahlt der Eigentümer selbst. Er macht diese Aufwendungen in seiner eigenen Steuererklärung geltend.

Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum wie Fassadendämmung, Fenster, Dach oder die zentrale Heizungsanlage beschließt die Gemeinschaft. Beauftragt und bezahlt wird über die Gemeinschaft, die Kosten werden den Eigentümern nach ihrem Miteigentumsanteil zugeordnet. Jeder selbst nutzende Eigentümer kann den auf ihn entfallenden Anteil geltend machen.

Damit das funktioniert, braucht es eine saubere Aufbereitung durch die Verwaltung. Aus der Abrechnung muss hervorgehen, welche Kosten auf die begünstigte Maßnahme entfallen und mit welchem Anteil der einzelne Eigentümer beteiligt ist. Die Bescheinigung des Fachunternehmens wird für die Gesamtmaßnahme ausgestellt, die anteilige Zuordnung ergibt sich aus den Unterlagen der Gemeinschaft. Verwaltungen sollten diesen Bedarf früh einplanen, weil die Nachforderung einzelner Nachweise nach Jahresabschluss aufwendig wird.

Gehören zur Gemeinschaft auch vermietete Einheiten, ändert das an der Zuordnung nichts. Die Eigentümer dieser Einheiten machen ihren Kostenanteil über Werbungskosten und Abschreibung geltend, die Steuerermäßigung nach § 35c EStG steht ihnen nicht offen. Eine gemeinsam beschlossene Sanierung führt also zu unterschiedlichen steuerlichen Wegen innerhalb derselben Gemeinschaft.

§ 35c EStG oder BEG-Förderung: die Entscheidung im Einzelfall

Für dieselbe Maßnahme lassen sich Steuerermäßigung und öffentliche Förderung nicht kombinieren. Wer für den Heizungstausch einen Zuschuss der KfW erhält, kann dieselben Aufwendungen nicht zusätzlich über § 35c EStG absetzen. Der Ausschluss erstreckt sich auch auf zinsverbilligte Darlehen und auf Aufwendungen, die bereits als Betriebsausgaben, Werbungskosten, Sonderausgaben oder außergewöhnliche Belastung berücksichtigt wurden.

Werden mehrere Maßnahmen umgesetzt, ist eine Aufteilung möglich. Die Heizung kann über die Bundesförderung für effiziente Gebäude laufen und die Fassade über die Steuerermäßigung. Voraussetzung ist eine saubere Trennung der Fördergegenstände in Angebot, Rechnung und Nachweisen. Vermischen sich die Positionen, wird die Zuordnung im Nachhinein schwierig.

Welcher Weg je Maßnahme trägt, hängt vom Fördersatz, von der Höhe der jeweiligen Kostendeckelung und von der individuellen Steuersituation ab. Effizienzpioniere prüft diese Frage im Rahmen der Sanierungsplanung, bevor Aufträge vergeben werden.

Nachweise und Einreichung

Zentraler Nachweis ist die Bescheinigung nach amtlich vorgeschriebenem Muster. Inhalt und Aufbau sind vorgegeben, eine formlose Bestätigung reicht nicht aus. Die Bescheinigung dokumentiert die ausgeführte Maßnahme, die Einhaltung der technischen Mindestanforderungen und die zugehörigen Kosten. Welche Mindestanforderungen je Maßnahme gelten und welche Betriebe als Fachunternehmen anerkannt sind, regelt die Energetische Sanierungsmaßnahmen-Verordnung (ESanMV).

Ausstellen darf sie das ausführende Fachunternehmen oder ein Energieeffizienz-Experte. Bei einer einzelnen Maßnahme ist der Weg über das Fachunternehmen in der Regel der wirtschaftlichere. Der Betrieb kennt die ausgeführte Leistung im Detail und stellt die Bescheinigung im Zuge der Abrechnung aus, ohne dass dafür ein gesondertes Honorar anfällt. Wer stattdessen einen Energieeffizienz-Experten beauftragt, trägt dessen Honorar zusätzlich, und bei einer überschaubaren Einzelmaßnahme zehrt das einen spürbaren Teil der Steuerentlastung auf. Klären Sie diesen Punkt am besten schon bei der Angebotseinholung und fragen Sie, ob der Betrieb die Bescheinigung nach amtlichem Muster ausstellt.

Dazu kommen die Rechnung, aus der Maßnahme, Arbeitsleistung und Adresse hervorgehen, sowie der Zahlungsnachweis der Überweisung. Eingereicht wird über die Anlage Energetische Maßnahmen zur Einkommensteuererklärung, jeweils in den drei Jahren des Abzugs.

Wegen der Beträge und der formalen Anforderungen ist die Einbindung einer Steuerberatung empfehlenswert. Fehler bei der Zuordnung oder bei den Nachweisen fallen häufig erst im Steuerbescheid auf, wenn eine Korrektur nur noch eingeschränkt möglich ist.

FAQ

Kann ich § 35c EStG nutzen, wenn ich meine Eigentumswohnung vermiete?

Nein. Die Steuerermäßigung setzt voraus, dass die Wohnung im betreffenden Jahr zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Bei Vermietung gelten stattdessen die Regeln zu Werbungskosten und Abschreibung. Weil sich der Abzug über drei Jahre erstreckt, kann auch eine spätere Vermietung den noch offenen Teil der Ermäßigung entfallen lassen.

Wer stellt die Bescheinigung aus, das Fachunternehmen oder ein Energieeffizienz-Experte?

Beides ist möglich. Für eine einzelne Maßnahme ist die Bescheinigung durch das ausführende Fachunternehmen meist der günstigere Weg, weil dafür in der Regel kein zusätzliches Honorar anfällt. Ein Energieeffizienz-Experte kann die Bescheinigung ebenfalls unterzeichnen, verursacht dann aber eigene Honorarkosten. Entscheidend ist in beiden Fällen, dass das vorgeschriebene amtliche Muster verwendet wird.

Was passiert, wenn meine Steuerschuld niedriger ist als die Ermäßigung?

Der Teil, der die festgesetzte Einkommensteuer übersteigt, verfällt. Ein Vortrag in ein anderes Jahr ist gesetzlich nicht vorgesehen. Deshalb sollte die voraussichtliche Steuerlast der drei betroffenen Jahre geprüft werden, bevor die Maßnahme beauftragt wird.

Zählt eine Sanierung am Gemeinschaftseigentum für jeden Eigentümer einzeln?

Die Kosten der Gesamtmaßnahme werden nach Miteigentumsanteilen zugeordnet. Jeder selbst nutzende Eigentümer macht seinen Anteil in der eigenen Steuererklärung geltend. Voraussetzung ist eine Abrechnung der Verwaltung, aus der die begünstigten Kosten und der jeweilige Anteil hervorgehen.

Lässt sich § 35c EStG mit einem KfW- oder BAFA-Zuschuss kombinieren?

Für dieselbe Maßnahme nicht. Werden mehrere Maßnahmen umgesetzt, können sie unterschiedlich gefördert werden, etwa die Heizung über einen Zuschuss und die Fassade über die Steuerermäßigung. Die Fördergegenstände müssen dafür in Angebot, Rechnung und Nachweisen klar getrennt sein.